立法院第9屆第3會期內政委員會第23次全體委員會議紀錄 繼續開會 時　　間　中華民國106年5月18日（星期四）9時1分至17時28分 地　　點　本院紅樓202會議室 主　　席　曾委員銘宗 主席：現在繼續開會，進行法案處理。 現在進行逐條討論，請宣讀「租賃住宅市場發展條例草案」條文及委員所提修正動議。 名稱　租賃住宅市場發展條例草案 第一章　總則 第　一　條　　為健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。 第　二　條　　本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。 第　三　條　　本條例用詞，定義如下： 一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。 二、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。 三、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。 四、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。 五、租賃住宅管理業務：指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。 六、營業處所：指租賃住宅服務業經營代管業務或包租業務之店面或辦公室等固定場所。 七、租賃住宅管理人員：指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。 八、轉租：指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金之租賃行為。 九、次承租人：指支付租金租用他人承租之租賃住宅供居住使用者。 十、租賃住宅服務當事人：指代管業服務之委託人及承租人，或包租業服務之出租人及次承租人。 第　四　條　　租賃住宅有下列情形之一者，不適用本條例規定： 一、供休閒或旅遊為目的。 二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。 三、租賃期間未達三十日。 第二章　健全住宅租賃關係 第　五　條　　住宅租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之住宅租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。 第　六　條　　租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。 第　七　條　　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，不應刊登之。 前二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。 第　八　條　　主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢。 主管機關得輔導、獎勵其他機關（構）及住宅租賃之相關團體辦理前項事務；其輔導、獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 第　九　條　　主管機關為保障租賃當事人權益，得輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體，提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關服務。 前項非營利團體，主管機關得予以獎勵；其輔導獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 第　十　條　　住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。 第十一條　　個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅： 一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。 二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列： (一)每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。 (二)每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。 前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 第十二條　　符合前條規定之租賃住宅，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減徵。 前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項減徵地價稅及房屋稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 第三章　租賃住宅服務業 第一節　設立登記 第十三條　　經營租賃住宅服務業者，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後三個月內辦妥公司登記；屆期未辦妥公司登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可。 租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業；屆期未辦妥登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可，並通知公司登記主管機關廢止其登記。 租賃住宅服務業分設營業處所者，應於繳存營業保證金及置租賃住宅管理人員後，向直轄市、縣（市）主管機關申請分設營業處所登記並領得登記證，始得營業。 前二項營業保證金繳存金額，依租賃住宅服務業營業處所數及經營規模計算。 租賃住宅服務業或其分設營業處所於領得登記證後逾六個月未開始營業或自行停止營業連續六個月以上者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其登記並註銷其登記證。但依法辦理停業登記者，不在此限。 租賃住宅服務業及其分設營業處所之登記均經廢止並註銷其登記證者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可，並通知公司登記主管機關廢止其登記。 代管業及包租業組織商業團體，應以租賃住宅服務商業之業別為之，不得依其業務性質分別組織。 第十四條　　有下列情形之一者，不得充任租賃住宅服務業之負責人；已充任者，經直轄市、縣（市）主管機關令租賃住宅服務業限期改正，屆期未改正者，廢止其許可及註銷其登記證，並通知公司登記主管機關廢止其登記： 一、受破產之宣告，尚未復權。 二、使用票據經拒絕往來，尚未期滿。 三、經法院依消費者債務清理條例裁定開始清算程序，尚未復權。 四、無行為能力、限制行為能力，或受監護或輔助宣告，尚未撤銷。 五、曾犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、兒童及少年性交易防制條例第二十三條至第二十七條、兒童及少年性剝削防制條例第三十二條至第三十七條、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條或第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行、執行未畢、執行完畢或赦免後未滿三年。但受緩刑宣告者，不在此限。 六、曾經營租賃住宅服務業，經撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿一年。但依第十三條第六項規定廢止許可者，不在此限。 第十五條　　租賃住宅服務業原許可事項變更者，應於變更後三十日內檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請變更許可。 租賃住宅服務業或其分設營業處所營業後，原登記事項變更者，除所置租賃住宅管理人員之異動，依第三項規定辦理外，應於變更後三十日內檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請變更登記。 租賃住宅服務業及其分設營業處所營業後，所置租賃住宅管理人員異動者，應於異動之日起三十日內，造具名冊報請直轄市、縣（市）主管機關備查。 第十六條　　租賃住宅服務業應繳存之營業保證金，超過一定金額者，得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。 第十三條第二項及第三項營業保證金，由中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（以下簡稱全國聯合會）於金融機構設置營業保證基金專戶儲存，並組成管理委員會負責保管；基金之孳息部分，僅得運用於健全租賃住宅服務業經營管理制度。 前項基金管理委員會委員，由租賃住宅服務業擔任者，其人數不得超過委員總數之五分之二。基金管理委員會之組織、基金管理及運用辦法，由中央主管機關定之。 第二項營業保證金，除有第二十五條第四項規定之情形外，不得動支。 租賃住宅服務業繳存之營業保證金低於第十八條第三項辦法規定之額度時，全國聯合會應通知租賃住宅服務業者於一個月內補足；屆期未補足者，全國聯合會應通知直轄市、縣（市）主管機關依第三十一條第三款規定處罰。 第十七條　　營業保證基金獨立於租賃住宅服務業及其受僱人之外，除第二十五條第四項規定之情形外，不因租賃住宅服務業或其受僱人之債權債務關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。 租賃住宅服務業因合併或變更組織型態時，其所繳存之營業保證金應隨之移轉。 第十八條　　租賃住宅服務業無被害人依第二十五條第四項規定請求代為賠償案件而有下列情形之一者，得自事實發生日起滿一年之次日起二年內，以書面向全國聯合會請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息： 一、公司解散。 二、公司變更登記後不再經營租賃住宅服務業。 三、經直轄市、縣（市）主管機關撤銷或廢止許可。 四、經公司登記主管機關撤銷或廢止登記。 租賃住宅服務業因減少營業處所或縮減經營規模，致已繳存之營業保證金逾第三項辦法規定金額且無被害人依第二十五條第四項規定請求代為賠償案件者，得依前項規定之期限及程序請求退還溢繳之營業保證金。 第十三條第二項及第三項繳存營業保證金程序、第四項營業保證金繳存金額與經營規模、第十六條第一項提供擔保金額及前二項退還營業保證金程序之辦法，由中央主管機關定之。 第十九條　　租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事代管業務及包租業務。 租賃住宅服務業應置專任租賃住宅管理人員至少一人；其分設營業處所者，每一營業處所，應置專任租賃住宅管理人員至少一人。 前項專任租賃住宅管理人員，不得同時受僱於二家以上租賃住宅服務業。 第二節　租賃住宅管理人員 第二十條　　經參加全國聯合會舉辦租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格者，應於取得合格證明之日起一年內向中央主管機關或其指定之機關（構）、團體、學校登錄及領有租賃住宅管理人員證書，始得充任租賃住宅管理人員。 前項證書有效期限為四年，期滿前六個月內，租賃住宅管理人員應檢附其於最近二年內參加全國聯合會舉辦換證訓練並測驗合格之證明文件，向中央主管機關或其指定之機關（構）、團體、學校重新辦理登錄及換證。 前二項訓練、測驗資格、課程內容、時數、收費費額、登錄、發證、換證作業、規費收取及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 第二十一條　　有第十四條第四款、第五款情形之一者，不得充任租賃住宅管理人員。已充任者，由中央主管機關撤銷或廢止其證書及公告，並註銷其登錄。 租賃住宅服務業所屬租賃住宅管理人員有前項所定不得充任之情形者，不得執行代管業務或包租業務。 第三節　業務及責任 第二十二條　　代管業應與委託人簽訂委託管理租賃住宅契約書後，始得執行租賃住宅管理業務。 前項代管業不得委託他代管業執行租賃住宅管理業務。 第二十三條　　包租業應經出租人同意轉租其租賃住宅並與其簽訂住宅租賃契約書後，始得刊登廣告及執行業務。 包租業與次承租人簽訂住宅租賃契約書時，應提供住宅租賃標的現況確認書及前項經出租人同意轉租之書面文件，並於該契約書載明包租業與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得終止住宅租賃契約之事由。 包租業應於前項契約書簽訂後三十日內，將該契約轉租標的範圍、租賃期間及次承租人資訊以書面通知出租人。 第二十四條　　包租業轉租租賃住宅後，出租人提前終止住宅租賃契約者，包租業除應於知悉終止住宅租賃契約之次日起五日內通知次承租人終止轉租契約，協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務、退還預收租金及全部或一部押金外，並應協助次承租人優先承租其他租賃住宅。 前項出租人提前終止住宅租賃契約之情形，於包租業因故停業、解散或他遷不明時，得由出租人通知次承租人。出租人或次承租人得請求所在地同業公會或其全國聯合會協調返還租賃住宅或續租事宜，該同業公會或其全國聯合會不得拒絕。 前二項出租人提前終止住宅租賃契約之情形，因可歸責於包租業之事由，致出租人或次承租人受損害時，適用第二十五條規定。 第二十五條　　因可歸責於租賃住宅服務業之事由不能履行契約，致租賃住宅服務當事人受損害時，由該租賃住宅服務業負賠償責任。 租賃住宅服務業因其受僱人執行業務之故意或過失致租賃住宅服務當事人受損害者，該租賃住宅服務業應與其受僱人負連帶賠償責任。 前二項被害人向全國聯合會請求代為賠償時，其所設基金管理委員會應即進行調處。 被害人取得對租賃住宅服務業或其受僱人之執行名義或經基金管理委員會調處決議支付者，得於該租賃住宅服務業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第十六條第五項規定，通知租賃住宅服務業限期補繳。 第二十六條　　下列文件應由租賃住宅服務業指派專任租賃住宅管理人員簽章： 一、委託管理租賃住宅契約書。 二、住宅租賃契約書。 三、住宅租賃標的現況確認書。 四、屋況與附屬設備點交證明文件。 五、租金、押金及相關費用收據。 六、退還租金、押金證明。 前項第一款規定，於經營包租業務者不適用之；前項第二款及第三款規定，於經營代管業務者不適用之。 第一項第一款契約書及第二款契約書中之轉租契約書，其定型化契約應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。 第二十七條　　租賃住宅服務業應於營業處所明顯之處及其網站，揭示下列文件資訊： 一、登記證。 二、同業公會會員證書。 三、租賃住宅管理人員證書。 四、代管費用收取基準及方式。 前項第四款規定，於經營包租業務者不適用之。 第二十八條　　租賃住宅服務業應於每季結束後十五日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關。 前項資訊類別、內容、提供方式及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 第二十九條　　主管機關檢查租賃住宅服務業之業務，租賃住宅服務業不得規避、妨礙或拒絕。 第四章　罰則 第三十條　　非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。 第三十一條　　租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰： 一、違反第七條第一項、第三項規定，廣告內容與事實不符或廣告未註明租賃住宅服務業名稱。 二、違反第十三條第三項規定，分設營業處所未申領登記證即開始營業。 三、違反第十六條第五項規定，未於期限內補足營業保證金。 四、違反第十九條第一項規定，僱用未具備租賃住宅管理人員資格者從事業務。 五、違反第二十二條第一項規定，未簽訂委託管理租賃住宅契約書即執行業務。 六、違反第二十三條第一項規定，未經出租人同意轉租並簽訂住宅租賃契約書即刊登廣告或執行業務。 七、違反第二十九條規定，規避、妨礙或拒絕主管機關檢查業務。 第三十二條　　租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰： 一、違反第二十二條第二項規定，委託他代管業執行業務。 二、違反第二十三條第二項規定，與次承租人簽訂住宅租賃契約書時未提供住宅租賃標的現況確認書，或出租人同意轉租之文件，或未於住宅租賃契約書載明其與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得提前終止住宅租賃契約之事由。 三、違反第二十四條第一項規定，未於期限內通知次承租人終止轉租契約、無正當理由未協調返還租賃住宅、無正當理由未執行屋況或附屬設備點交事務、未退還預收租金或押金。 四、違反第二十六條第一項規定，未指派專任租賃住宅管理人員簽章。 五、違反第二十八條第一項規定，未於期限內提供相關資訊或提供不實資訊予直轄市、縣（市）主管機關。 第三十三條　　租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關限期改正，屆期未改正者，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰： 一、違反第十五條第一項規定，未於期限內申請變更許可。 二、違反第十五條第二項規定，未於期限內申請變更登記。 三、違反第十五條第三項規定，租賃住宅管理人員異動未於期限內報請備查。 四、違反第十九條第二項規定，未置專任租賃住宅管理人員。 五、違反第十九條第三項規定，所屬專任租賃住宅管理人員同時受僱於二以上之租賃住宅服務業。 六、違反第二十三條第三項規定，簽訂住宅租賃契約書後未於期限內將轉租資訊以書面通知出租人。 七、違反第二十七條第一項規定者，未於營業處所明顯之處及其網站揭示相關文件資訊。 租賃住宅服務業經依前項規定處罰，並限期改正而屆期未改正者，按次處罰。 第三十四條　　受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者違反第七條第二項規定，刊登與事實不符之租賃住宅廣告者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。 第五章　附則 第三十五條　　本條例施行前已經營代管業務或包租業務者，自施行之日起，得繼續營業二年；二年屆滿後未依第十三條規定領有租賃住宅服務業登記證者，不得繼續營業。 違反前項規定繼續營業者，依第三十條規定處罰。 本條例施行前已訂定之住宅租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。但當事人約定適用本條例規定者，從其約定。 第三十六條　　本條例施行前已從事代管業務或包租業務之租賃住宅管理人員，自本條例施行之日起，得繼續執業二年；二年屆滿未領有租賃住宅管理人員證書者，不得繼續執行代管業務或包租業務。 租賃住宅服務業僱用違反前項規定之租賃住宅管理人員，依第三十一條第四款規定處罰。 第三十七條　　外國人得依第二十條規定參加租賃住宅管理人員訓練及測驗。 前項測驗合格並登錄及領有租賃住宅管理人員證書者，得受僱於租賃住宅服務業為租賃住宅管理人員。 外國人在中華民國充任租賃住宅管理人員者，其有關業務上所為之文件及圖說，應以中華民國文字為之。 第三十八條　　全國聯合會成立前，其應辦理之業務，由中央主管機關指定之機關（構）、團體或學校辦理之。 第三十九條　　依本條例規定受理申請核發租賃住宅服務業許可及登記證，應收取規費；其收費標準，由中央主管機關定之。 第四十條　　本條例施行細則，由中央主管機關定之。 第四十一條　　本條例自公布後一年施行。 吳委員玉琴等所提修正動議： [image: image1.jpg] [image: image2.jpg] [image: image3.jpg] [image: image4.jpg] [image: image5.jpg] [image: image6.jpg] [image: image7.jpg] [image: image8.jpg] [image: image9.jpg] [image: image10.jpg] [image: image11.jpg] [image: image12.jpg] 提案人：吳玉琴　　江永昌　　姚文智 連署人：陳其邁　　洪宗熠 尤委員美女等所提修正動議： 修正條文 政院版條文 說明（畫底線者為新增文字） 第八條　主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢。 主管機關得輔導、獎勵其他機關（構）及、住宅租賃之相關團體及以住宅法第四條第二項規定之經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體辦理前項事務；其輔導、獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之；以住宅法第四條第二項規定之經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體，應優先予以輔導、獎勵。 第八條　主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢。 主管機關得輔導、獎勵其他機關（構）及住宅租賃之相關團體辦理前項事務；其輔導、獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 一、主管機關為健全國內住宅租賃關係，可考量國內市場特性及參考先進國家住宅租賃制度，研訂相關制度，發展租賃住宅服務業、提供糾紛處理及諮詢管道，穩定租賃住宅市場運作機制，以保障國人住宅租賃權益，爰為第一項規定。 二、考量政府人力有限，可藉由輔導及獎勵相關團體，使其協助政府辦理第一項事務，爰為第二項規定。 三、住宅法第四條係考量經濟及社會條件處於較不利狀態，為保障居住權益，故規定主管機關及民間興辦之社會住宅，應提供至少百分之三十以上比率社會住宅予經濟或社會弱勢者。然多數經濟或社會弱勢者仍需仰賴非由政府管理之租賃住宅，以滿足其居住需求，而其經濟及社會條件卻不利於租賃住宅市場覓得適宜之居所；現有民間非營利組織興辦社會住宅、包租代管或提供住宅租賃糾紛處理及諮詢，其協助經濟及社會弱勢者之經驗，更凸顯出前述之不利情況。 四、以經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體對於經濟或社會弱勢者之處境具深入研究及長期協助之經驗，亦與服務對象有較長期、穩定之關係，經濟或社會弱勢者欲尋求住宅租賃之協助時，通常為其首先甚或是唯一尋求協助之對象。 五、故以住宅法第四條第二項規定之經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體，相較於以非經濟及社會弱勢者為服務對象之團體，更有受輔導、獎勵，建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢之需求，使住宅市場中之經濟或社會弱勢者，於相關團體介入協助下，能獲得更完善之居住服務。 六、爰此，本條第二項之輔導、獎勵對象新增「以住宅法第四條第二項規定之經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體」，並新增後段，將此類團體列為應優先予以輔導、獎勵之對象，以落實本法及住宅法照顧弱勢者之立法美意，協助經濟或社會弱勢者獲得完善之居住服務。 第三十七條　外國人得依第二十條規定參加租賃住宅管理人員訓練及測驗。 前項測驗合格並登錄及領有租賃住宅管理人員證書者，得受僱於租賃住宅服務業為租賃住宅管理人員。 外國人在中華民國充任租賃住宅管理人員者，其有關業務上所為之文件及圖說，應以中華民國文字為之。但租賃住宅服務當事人不諳中華民國文字者，得以其通曉之文字為之。 第三十七條　外國人得依第二十條規定參加租賃住宅管理人員訓練及測驗。 前項測驗合格並登錄及領有租賃住宅管理人員證書者，得受僱於租賃住宅服務業為租賃住宅管理人員。 外國人在中華民國充任租賃住宅管理人員者，其有關業務上所為之文件及圖說，應以中華民國文字為之。 一、為因應產業經營及專業人員國際化趨勢，租賃住宅服務業應順應世界潮流，對於有執業意願之外國人，得依本條例規定取得租賃住宅管理人員證書後充任之，爰為第一項及第二項規定。 二、外國人依第一項規定取得執業資格後充任租賃住宅管理人員者，其於租賃住宅代管業務或包租業務上使用之文件及圖說，與租賃住宅服務當事人之權益關係密切，為避免糾紛或導致當事人權益受損，於第三項定明該等文件、圖說應以中華民國文字為主。然目前我國外籍人士超過75萬，而不分是否歸化取得國籍之婚姻移民亦超過15萬人，足見不諳我國文字之潛在群體數量龐大，若一致規範租賃住宅管理相關業務之文件及圖說皆應以我國文字為之，則可能影響該些群體之權益；為避免糾紛或導致當事人權益受損，爰於第三項後段增加但書，若租賃住宅服務當事人不諳中華民國文字者，租賃住宅管理相關業務之文件及圖說得以其通曉之文字為之。 三、至於外國人受僱於租賃住宅服務業成為租賃住宅管理人員者，仍應依就業服務法第四十六條規定辦理資格審查事宜。 提案人：尤美女　　張宏陸　　洪宗熠　　賴瑞隆　　 林委員麗蟬等所提修正動議： 修正條文 行政院提案條文 說明 第九條　主管機關為保障租賃當事人權益，得輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利組織提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關服務。 前項非營利團體，於業務執行範圍內應主動瞭解、詢問當事人有無通譯需求，並視個案需要選任通譯。 第一項非營利組織，主管機關得予以獎勵，其獎勵辦法由中央主管機關定之。 第九條　主管機關為保障租賃當事人權益，得輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利組織提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關服務。 前項非營利組織，主管機關得予以獎勵，其獎勵辦法由中央主管機關定之。 1.新增第二項。 2.為解決新住民、外籍人士於房屋租賃障礙、糾紛協處或專業諮詢等問題時語言不通等問題，故增設本項。 3.原第二項移植第三項，並酌修文字。 提案人：林麗蟬　　曾銘宗　　顏寬恒 曾委員銘宗等所提修正動議： 曾銘宗委員修正條文 行政院修正條文 說明 第三條　本條例用詞，定義如下： 一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。 二、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。 三、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。 四、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。 五、租賃住宅管理業務：指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。 六、營業處所：指租賃住宅服務業經營代管業務或包租業務之店面或辦公室等固定場所。 七、租賃住宅管理人員；指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。 八、轉租：指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金之租賃行為。 九、次承租人：指支付租金租用他人承租之租賃住宅供居住使用者。 十、租賃住宅服務當事人：指代管業服務之委託人及承租人，或包租業服務之出租人及次承租人。 十一、住宅租賃契約：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。 第三條　本條例用詞，定義如下： 一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。 二、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。 三、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。 四、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。 五、租賃住宅管理業務：措租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。 六、營業處所：指租賃住宅服務業經營代管業務或包租業務之店面或辦公室等固定場所。 七、租賃住宅管理人員：指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。 八、轉租：指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他 人居住使用，他人支付租金之租賃行為。 九、次承租人：指支付租金租用他人承租之租賃住宅供居住使用者。 十、租賃住宅服務當事人：指代管業服務之委託人及承租人，或包租業服務之出租人及次承租人。 一、定明本條例用詞之定義。 二、第一款所稱租賃住宅，指住宅出租係供居住使用者 ，不論其是否符合建築管理或土地使用管制等相關法規，舉凡住宅出租係供居住使用者，除第四條規定情形外，均應適用本條例規定。另有關政府機關、學校、公（民）營機構提供員工宿舍；公（私）立學校經營管理之學生宿舍；政府機關、公（民）營機構或非營利團體，提供特定對象作為社會福利服務及長期照顧服務，如失智症團體家屋、少年自立生活適應、身心障礙者社區居住、小規摸多機能社區型照顧模式之居住場所；提供生活照顧、健康管理或醫療照護服務，如老人住宅之居住場所；宗教團體提供如香客大樓或神職人員居住場所等，均非本條例立法目的所欲管理及發展之對象，且與一般居住之情形有別，不待明定，均非本條例租賃住宅適用範圍。 三、第五款所稱租賃住宅管理業務之管理標的範圍，指住宅租賃契約中有關租賃住宅專有、專用部分而屬私領域居住空間，或委託管理租賃契約所衍生之相關管理事務，尚不包含公寓大廈公共使用空間之管理維護，亦與公寓大廈之管理維護公司依公寓大廈管理條例規定執行之業務項目性質有別。 第五條　住宅租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、不得約定拋棄審閱期間。 二、不得約定廣告僅供參考。 三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。 四、不得約定承租人不得遷入戶籍。 五、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。 六、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保青任。 七、不得約定承租人須繳回契約書。 八、不得約定違反法律上強制或禁止規定。 九、其他顯失公平事項。 非具消費關係之住宅租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。 第五條　住宅租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之住宅租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效：該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。 一、依消費者保護法第二條第三款規定，消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件，亦即支付租金之承租人所租賃之住宅，應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約，本得依該法第十七條第一項規定，由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約，如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者而非消費者之情形，則無消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃關係，保障租賃雙方當事人權益及發展租賃住宅服務業之目的，允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅租賃契約，定明其應約定及不得約定事項，爰為第一項規定。 二、又住宅租賃契約攸關租賃雙方租賃安全、居住安定及專業服務等，可區分為具消費關係之包租業與次承租人間之住宅租賃契約書、非具消費關係之包租業與出租人間及包租業以外之租賃雙方當事人間之住宅租賃契約書。為明確第一項非具消費關係之住宅租賃契約，將依循民法及土地法等相關規範基礎訂定該類契約應約定及不得約定事項，引導租賃關係合理化，爰為第二項及第三項規定，授權得訂定之內容及範圍。三、為促進住宅租賃契約之公平合理，衡平租賃雙方權利義務關係，非具消費關係之住宅租賃契約有違反第一項授權規定之應約定及不得約定事項，或有應約定事項而未記載於住宅租賃契約中之情形，於第四項定明其法律效果。 第七條　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連連帶責任。並損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。 前項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。 第七條　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，不應刊登之。 前二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。 一、租賃住宅廣告資訊為承租人決定是否租賃之重要參據，為避免租賃住宅廣告不實致承租人權益受損，爰於第一項規範出租人有提供真實租賃住宅廣告之義務。 二、為保障承租人權益並使媒體經營者善盡社會企業責任，參照消費者保護法第二十三條第一項規定，規範媒體經營者受託刊登租賃住宅廣告時，對於廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途等重要資訊，應負查證責任。至其資訊查證來源可為政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本，如明知或可得而知廣告內容與事實不符者，課予該媒體經營者不應刊登之責任，爰為第二項規定。 三、另為促使租賃住宅服務業對其刊登之廣告內容負責，及便利消費者辨識係由代管業或包租業提供之服務，爰為第三項規定。 第十一條　個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅： 一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。 二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者 ，依下列方式認列： (一)每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。 (二)每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。 前項每月租金收入金額，主管機關得因房屋所在地及實際坪數，以命令減少二千元，或增加六千元。 第一項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 適用第一項之所有權人應於簽訂租賃契約後三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。 前項受理申報登錄成交案件實際資訊及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之，並得委任所屬機關辦理。 第十一條　個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列： (一)每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。 (二)每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。 前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 一、為發展租賃住宅代管及包租服務市場，鼓勵個人房東長期委託代管業管理其租賃住宅或將其住宅出租予包租業經營，以協助個人房東處理租賃住宅龐雜事務，同時讓承租人獲得專業租賃服務及穩定之居住權益，允宜提供適度之租金所得稅優惠措施，以提高其出租或委託代管之誘因，引導租賃住宅服務朝向專業經營模式及擴大租賃住宅市場規模。又據統計調查，現行租賃住宅市場每件租金約新臺幣二萬元，另考量本條例提供之租稅優惠應與社會住宅之優惠有所區隔，爰於第一項定明新臺幣六千元免稅額、新臺幣六千元至二萬元月租金之必要損耗及費用以百分五十三計算，以及月租金超過新臺幣二萬元部分之必要損耗及費用無租稅優惠。 二、考量房屋所在地及房屋坪數，對房屋租金影響重大，參考i回家三重青年針會住宅1館租金，套房（13-14坪）為約10300元~12000元，二房（24-26坪）約17400元~20900元，爰析抵所得稅之因素應加計房屋所在地及房屋坪數，以符實際需求，鼓勵發展租賃市場。 三、依稅捐稽徵法第十一條之四第一項規定，稅法或其他法律為特定政策所規定之租稅優惠，應明定實施年限並以達成合理之政策目的為限，不得過度，爰為第二項規定。 四、考量我國主管機關對住宅市場之供、需、交易價格等資訊掌握度不足，爰要求充實現有不動產時價登錄查詢平台。 刪除之。 第三十四條　受託刊登稍賃住宅廣告之媒體經營者違反第七條第二項規定，刊登與事實不符之租賃住宅廣告者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。 審酌消費者保護法係為保障弱勢消費者權益，於消保法第二十三條明定違法之媒體經營者須負擔民事賠償責任，比照違反本法之媒體經營者，除原本民事責任外，增加行政責任恐負擔過重，爰建議刪除。 提案人：曾銘宗　　鄭天財Sra Kacaw　　　黃昭順　　 黃委員昭順所提修正動議： 租賃住宅市場發展條例草案 修正條文 草案條文 說明 第五條　住宅租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之住宅租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效：該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。 第五條　住宅租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之住宅租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效：該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容。 一、酌予文字修正。 二、公權力原則上尊重人民之契約自由，僅在增進國家社會整體利益之必要下，於不違反比例原則範圍內，得以法律限制人民締約之自由，以符法律保留原則。草案條文第二項第四款「其他與契約履行有關之事項」涵蓋範圍恐過於廣泛，故加予程度補強。 第六條　租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定。不適用土地法第九十七條規定，但以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十五為限。 第六條　租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。 一、酌予文字修正。 二、既以健全租賃住宅市場、保障租賃當事人權益為立法目的，當不宜僅消極排除土地法第九十七條限制。為防止屋主趁機哄抬房租，爰設立房租最高額限制，以保護弱勢承租人。 第七條　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，不應刊登之。 其資訊查證來源可為政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本。 前二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。 第七條　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，不應刊登之。 前二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。 一、酌予文字修正。 二、租賃住宅廣告內容應與事實相符應屬出租人之責任，不宜將租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途等重要資訊真實性之查證責任，皆轉嫁由媒體經營者承擔。 三、表列資訊查證來源，保障受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者不因舉證困難而致權益受損。 提案人：黃昭順 連署人：鄭天財　　曾銘宗 江委員永昌等所提修正動議： 修正動議 行政院版 說明 第二十九條之二　轉租人如違反本條例者，依下列規定處罰之： 一、轉租人如違反第六條之三第一項規定，未經出租人書面同意，即轉租其租用之住宅全部或一部。按件處新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰。 二、轉租人如違反第六條之三第二項規定，未向次承租人提供符合規定之文件，按件處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰。 三、轉租人如違反第六條之三第三項規定，未於簽訂轉租契約後通知出租人，按件處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰。 本條為規範轉租人未經出租人同意情形之罰則。為保障出租人及次承租人之權利、規範非租賃住宅服務業之轉租人及其不當行為，爰定明第一項第一款至第三款之罰則，屬租賃住宅服務業之轉租人，按第三十一條及第三十二條規定處理。 提案人：江永昌　　吳玉琴　　姚文智 連署人：趙天麟　　吳琪銘　　洪宗熠 鄭天財Sra Kacaw委員等所提修正動議： 修正條文 草案條文 第十四條　有下列情形之一者，不得充任租賃住宅服務業之負責人；已充任者，經直轄市、縣（市）主管機關令租賃住宅服務業限期改正，屆期未改正者，廢止其許可及註銷其登記證，並通知公司登記主管機關廢止其登記： 一、受破產之宣告，尚未復權。 二、使用票據經拒絕往來，尚未期滿。 三、經法院依消費者債務清理條例裁定開始清算程序，尚未復權。 四、無行為能力、限制行為能力，或受監護或輔助宣告，尚未撤銷。 五、曾犯詐欺、背信、侵占罪、中華民國刑法第一百七十三條、第一百七十四條、第一百七十六條至第一百七十九條、第一百八十六條至第一百八十七條之三、第一百八十九條至第一百九十條之一、槍砲彈藥刀械管制條例第七條、第八條、第十四條、第十五條、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、兒童及少年性交易防制條例第二十三條至第二十七條、兒童及少年性剝削防制條例第三十二條至第三十七條、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條或第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行、執行未畢、執行完畢或赦免後未滿三年。但受緩刑宣告者，不在此限。 六、曾經營租賃住宅服務業，經撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿一年。但依第十三條第六項規定廢止許可者，不在此限。 第十四　條有下列情形之一者，不得充任租賃住宅服務業之負責人；已充任者，經直轄市、縣（市）主.管機關令租賃住宅服務業限期改正，屆期未改正者，廢止其許可及註銷其登記證，並通知公司登記主管機關廢止其登記： 一、受破產之宣告，尚未復權。 二、使用票據經拒絕往來，尚未期滿。 三、經法院依消費者債務清理條例裁定開始清算程序，尚未復權。 四、無行為能力、限制行為能力，或受監護或輔助宣告，尚未撤銷。 五、曾犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、兒童及少年性交易防制條例第二十三條至第二十七條、兒童及少年性剝削防制條例第三十二條至第三十七條、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條或第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行、執行未畢、執行完畢或赦免後未滿三年。但受緩刑宣告者，不在此限。 六、曾經營租賃住宅服務業，經撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿一年。但依第十三條第六項規定廢止許可者，不在此限。 提案人：鄭天財Sra Kacaw曾銘宗　　黃昭順 主席：現在進行協商。 （進行協商） 主席：現在逐條進行。首先，關於法案名稱，有行政院版本及姚委員文智所提修正動議，請問各位，有無異議？ 吳委員玉琴：本席及江委員所提的提案，針對名稱是建議採用「住宅租賃管理及發展條例」，行政院版本則只有著重在市場發展，我覺得管理也是租賃市場應該重視的環節，所以建議將「管理」放進來，至於文字如何調整，可以再討論。 主席：請內政部花次長說明。 花次長敬群：我們當初擬定草案時，也曾思考過將「管理」二字放進來，但後來認為現階段台灣整個租賃體系的推動，市場的建構是最核心、最重要的概念，「管理」的字眼反而有點要管制的意涵，我們在名稱上希望朝向比較積極面的概念來看待這件事，後來經過非常多次的內部討論，才決定將名稱訂定為「租賃住宅市場發展條例」，基本上是強調從過去比較檯面化的事情，讓它進入到檯面來發展，所以才用市場發展的概念，而不要用管理這種有點限制某些行為的概念。 江委員永昌：如果著重於發展而沒有適度的管理，我想這個條例是不會發揮效用的。條文中不管是許可、登記，對於從事的當事人都有規範，真的就是在管理，如果只寫「發展」，大家會以為是很多方面的帶動。我相信內政部也非常瞭解，其實管理得好就是健全的發展，好的管理能讓發展得到效益，這個條例施行下去也才能看到成效。如果你們希望讓大家對於發展的感覺強烈一點，我覺得把「發展」放在前面，改為「住宅租賃發展及管理條例」，我也沒有意見。但不能不放「管理」二字，因為這個條例不可能只設置這樣的精神，將來有朝一日，說不定在幾年之內還會面臨再度修法，使之更完善，如果現在的條例名稱不放「管理」二字，將來還要設管理專法嗎？所以我覺得還是要把「管理」放進來。 主席：我給大家講個故事，因為我在金融監督管理委員會當過主委，很多立法委員都想將「管理」拿掉，以前不管是在朝或在野的，都認為金管會不夠積極，應該要發展市場，所以很多人想修法，把「管理」二字拿掉。不過這也是僅供參考，我並沒有意見。 賴委員瑞隆：我比較傾向行政院版，其實我也認為這裡面一定會牽扯到相關的管理作業，過去的租賃市場發展得並不好，如果站在發展的角度及比較積極的面向，內部條文當然一定會訂定管理的部分，因為只有管理做得好，才能有好的發展。條例名稱有很重要的對社會及大眾宣示的意義，如果我們把名稱部分著重在發展，其實會有正向意義，而且確實能鼓勵大家，不管是房東或租屋者，勇於投入這樣的市場，將來條文通過後能夠比較正向的達到效用，也會產生比較大的效果，所以我比較傾向維持院版的內容。 洪委員宗熠：花次長昨天沒有來，我記得昨天張宏陸委員問到「賃」的發音問題，次長剛才是唸「ㄌ一ㄣˋ」，昨天有人唸「ㄖㄣˋ」，你們是否統一一下？因為我昨天沒有聽到答案，今天是不是確認一下以後對外要如何唸？ 王司長靚琇：我們昨天回去再確認了一次，「ㄌ一ㄣˋ」是這個字的語音，是通常、通俗的音；「ㄖㄣˋ」是讀音，讀音的意思就是古時候的用語。我們覺得「ㄌ一ㄣˋ」是當前的語音，而且國語辭典裡就是用「ㄌ一ㄣˋ」，所以建議是否就唸「ㄗㄨ ㄌ一ㄣˋ」？ 洪委員宗熠：不能用建議的，你們認為該怎麼唸就應該明確的講。 王司長靚琇：因為國語辭典裡面兩個音都可以。 花次長敬群：教育部辭典裡面是兩個音都對、都可以。 黃委員昭順：我們是現代在討論最新的法案，你們說古書如何如何，我覺得怪怪的。司長你剛才是說古時候嘛！ 王司長靚琇：我是說國語辭典上是將「ㄖㄣˋ」列為讀音，讀音的意思是古時候…… 黃委員昭順：我們是現代人，怎麼會講到古時候？這不是有點奇怪嗎？ 王司長靚琇：這是教育部國語辭典上的說法。 黃委員昭順：教育部國語辭典上說古時候這樣唸？ 王司長靚琇：是說讀音。 鄭天財Sra Kacaw委員：其實這個字在法律裡面不是第一次出現，所以你應該去問法務部，而不要講什麼古音，去問法務部就對了。這個字就是唸「ㄌ一ㄣˋ」，民法相關法律中都是唸「ㄗㄨㄌ一ㄣˋ」。 其次，第一條條文中是「發展租賃住宅服務業」，名稱叫「租賃住宅市場發展條例」，我覺得我們恐怕要先將第一條到最後一條的整個條文都看一下，因為這會涉及到第一條的立法目的要不要這樣寫，也會涉及到法律名稱要不要這樣訂定。如果是以第一條中的「發展租賃住宅服務業」為目的，要發展租賃住宅服務業，但國家及政府是否適合發展服務業？這就涉及法律名稱要不要加「發展」，還是只要有「管理」，說不定就回歸到姚文智委員、吳玉琴委員及江永昌委員的提案，應該要談管理，否則名稱中是「租賃住宅市場發展」，然後第一條的前面是「健全租賃住宅市場」，後面變成「發展租賃住宅服務業」，這都有連帶關係。所以還要看後面整個條文是如何規範，再來決定法律名稱及第一條的立法目的。 主席：剛才鄭委員講得很有道理。請內政部花次長說明。 花次長敬群：從第一條條文來看，其實這個法案就是三大重點，一是健全租賃住宅市場，二是保障租賃當事人權益，三是發展相關服務產業，整合起來的概念上就是市場建構與發展的內涵，當然，裡面一定有管理，但是剛才跟委員報告過，我們希望用比較陽光的概念來呈現這個主題，所以法案名稱才會用「租賃住宅市場發展條例」，這部分懇請各位委員多支持，終究這是要讓租賃住宅這個環境開始往前走。 黃委員昭順：是否請法務部說明？我覺得「管理」與「發展」不太一樣。 主席：好，請法務部陳副司長說明。 陳副司長大偉：首先，關於讀音的問題，既然國語辭典是讀「ㄌ一ㄣˋ」，而且現在常用的也是「ㄌ一ㄣˋ」，其實無論「ㄌ一ㄣˋ」或是「ㄖㄣˋ」，立法時的條文文字並沒有列出注音符號，只要大家有共識，我們常用的是「ㄌ一ㄣˋ」，所以就叫做「ㄗㄨ ㄌ一ㄣˋ」，這不是太大的問題。 其次，關於「管理」或「發展」的部分，剛才主席講得很好，管理其實是比較有強制的味道，但管理是不是這個條例的全貌？絕對不是，這個條例的全貌應該是健全市場、保障承租當事人，所以用「發展」二字比較能夠概括與涵蓋整個法律精神及規範的內容。以上是個人小小的意見。 主席：吳玉琴委員還有意見，是不是？ 吳委員玉琴：如果我們只談市場發展，感覺這是政府的政策，其實在整部法裡面，管理的手段非常多，政府的角色本來就有管理在裡面，如果沒有將管理放進來，我覺得就是鼓勵自由市場。房屋買賣是一個很大的市場，而租賃是一個新的市場，我覺得應該適時的管理，將這個加進來，政府的角色就非常清楚，既要市場發展，也要有一些管理機制，這給民眾端非常清楚的概念，政府不會撒手不管。政府只有鼓勵市場發展，沒有任何相關管理機制嗎？有呀！政府手段相當多，我覺得應該放上「管理」，也許可以將「發展」放在前面，成為「住宅租賃發展及管理條例」，這個我不反對，但「管理」還是要放在名稱中，表示政府還是有一定的機制在裡面。 黃委員昭順：我覺得應該問曾銘宗委員，他曾擔任金融監督管理委員會主委，其中就有監督及管理二部分，如果沒有「管理」的話，他會有什麼想法？今天這裡是健全與保障，吳玉琴委員認為名稱應該有發展及管理，我想我們應該看看曾銘宗委員的感覺。 鄭天財Sra Kacaw委員：我剛才也提到，我不認為要把「發展」放進去，因為第一條中是「發展租賃住宅服務業」，我不認為政府要做這種事，政府要做的第一是健全租賃住宅市場，第二是保障承租人或出租人，至於發展租賃住宅服務業是不是政府應扮演的角色？這個恐怕是必須要考量的。所以「健全租賃市場條例」這也是一種名稱，「租賃住宅市場管理條例」也是一種名稱，政府的角色應該著重在健全與保障。 吳委員琪銘：針對名稱應該是發展條例還是管理條例，大家在這裡爭議，其實都有道理。以一般出租人與承租人的市場機制，大家是互相磨合。名稱如果用「發展條例」，是比較柔性，但用「管理」的話，就比較硬性，市場絕對沒有這個機制，市場是一個自由機制。 趙委員天麟：租賃市場現在的黑數比較多，我們希望透過發展，讓房東不要害怕，政府不是要監理你的財產、管理你的東西，而是有很好的市場發展誘因，讓租的與買的都可以越來越活絡，這才是此次立法的目的。我也回顧一下前面的住宅法修正及老屋重建條例，我很尊重每位委員想要管理的心情，可是每次都是看到原本有很大的誘因，卻因為管理，最後誘因就變得很低，我覺得這很可惜。我主張名稱維持院版，但在內容的管理上可以讓它更健全。 主席：剛剛黃昭順委員提到我曾擔任金融監督管理委員會主委，我上任之前很多人希望將「管理」二字拿掉，我任內沒有人談，但我離開後，也有人想把「管理」拿掉，立法院到現在還有很多委員提修正案，想將「金融監督管理委員會」改為「金融發展委員會」。 黃委員昭順：政府的角色不管理的話，就很奇怪啊！ 主席：沒錯，兩者都要兼具。 花次長敬群：那是一個單位，這是一個法，單位跟法不一樣。 主席：我知道，我只是跟你講故事，大家希望給市場有更大的發展機會，不要有太強的管理，不過這兩個都很重要，我當然知道那是一個機關，但是我們發展是一個市場。 花次長敬群：不然就綜合各位委員的建議，我們把法案名稱改為「租賃住宅市場發展及管理條例」。 主席：請問各位，有沒有意見？ 黃委員昭順：我覺得很好。 主席：好，沒有意見就這樣修正通過。 吳委員玉琴：因為在這部法裡面，其實不只是租賃管理業，我知道部裡一直想要發展管理業的部分，可是我跟江委員都滿關心房東跟房客個人的部分，如果加上「市場」，好像感覺個人的那部分會不見。所以是供需雙方，沒有說一定是市場…… 主席：還有沒有意見？要有市場啊！假如沒有市場，只有管理、租賃住宅，這不對啊！怪怪的。 吳委員玉琴：我再釐清一下，是租賃住宅，還是住宅租賃？ 主席：第三條有定義。 黃委員昭順：主席不能講第三條有定義，因為如果現在把它寫成「住宅租賃」，就會又不一樣了…… 吳委員玉琴：可是我們不是在管建築物啊！ 黃委員昭順：變成第三條又要改了。 主席：有道理。 吳委員玉琴：租賃住宅的定義是在講這個建築物，可是我們不是要管建築物，我們管理的是人、關係與制度，所以我們才會寫成住宅租賃的管理。 花次長敬群：這就是漢字、中文的奧妙之處，換過來換過去其實都講得通，整部法案條文的內涵，都是朝向用租賃住宅的文字，只有在住宅租賃契約才會不一樣，因為是強調租賃契約，所以會把它倒過來，如果是寫租賃住宅契約，就會怪怪的。所以整體上的說法，都是用租賃住宅這樣的表達方式，整部法都是這樣，其實意涵是相同的。 黃委員昭順：我覺得這是在玩文字遊戲，租賃住宅跟住宅租賃不是都一樣嗎？應該是差不多一樣啊！花次長認為租賃住宅…… 花次長敬群：我們整部法的文字表達都是用租賃住宅這樣的角度。 賴委員瑞隆：其實吳委員的第三條跟後面也都是用租賃住宅，我建議這部分是不是就不要再爭執了，用租賃住宅就好了，好不好？ 黃委員昭順：因為他大概是被影響到吧！ 賴委員瑞隆：因為第三條吳委員也是寫這樣，我建議就照這樣的方式通過。 主席：好，謝謝，那就修正成「租賃住宅市場發展及管理條例」。再來是第一章總則，請問章名有沒有問題？ 黃委員昭順：有章名嗎？ 主席：有，第一章的章名是總則。沒有意見的話，接下來處理第一條，請問各位，有無意見？ 黃委員昭順：第一條「為健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業」，我是覺得「發展」不太好，因為服務業本來就是一個自由市場，政府怎麼會去發展這個東西呢？應該是要監督或管理吧！我想請教次長，現在是要成立公會來做這個東西是嗎？ 花次長敬群：新的行業。 黃委員昭順：那要考照嗎？ 花次長敬群：要。 黃委員昭順：所以以後有房子要租給人家，就變成要經過他們？ 花次長敬群：不一定，你也可以自己租。 黃委員昭順：那證照要做什麼？我現在就是不太懂。 花次長敬群：這個行業的人要用。 黃委員昭順：個人房東不用的話，我可否請次長說明是什麼狀況需要？ 花次長敬群：如果委員自己要賣自己的房子是OK的，不需要有經紀業的執照，你還是可以自己賣自己的房子，但如果你要幫別人賣房子的時候就不可以，因為你必須要有經紀業的執照，你才可以幫別人賣房子。現在這個模式也是一樣，你租自己的房子，自己當房東是OK的，不需要執照，但如果要管理別人的房子來出租，這個時候就必須成立公司取得執照，才可以幫別人租房子。 黃委員昭順：換句話講，還要再弄一個證照的制度出來對嗎？ 花次長敬群：是。 黃委員昭順：考試的科目是什麼，我也想考考看。 花次長敬群：很簡單。 黃委員昭順：說明一下。 主席：司長可否說明一下要考哪些項目，大約的範圍為何？ 王司長靚秀：將來的事務管理人員，他們會經過受訓，然後再測驗。到時候我們會認可一些團體，他們可以辦理一些相關科目的訓練，之後再做測驗，測驗通過後，他就可以去登錄取得證照。這個訓練…… 黃委員昭順：大概的科目是什麼？ 王司長靚秀：大概會有土地法、相關住宅的產權、簡易修繕的知識、民法、不動產相關稅法、租賃所得費用申報的知識、委託管理租賃住宅的定型化契約、消保法等應該有的基本常識。因為事務管理人員可能做的是代管或包租，所以對於簡易的修繕、土地或稅務方面的知識，都要有一些基本的概念。 黃委員昭順：現在已經有一個規範準備要做，之後會委託內政部去做，還是委託外面的單位去做？這個是你們自己定，然後自己考嗎？ 王司長靚秀：未來會成立公會，然後由公會來考試。 黃委員昭順：公會已經有目標了嗎？ 王司長靚秀：目前因為是許可制，許可以後…… 黃委員昭順：所以你們現在還沒有目標就對了？ 王司長靚秀：其實目前已經有一些業者，但因為這些業者不是特別許可的，所以也沒有個別去成立公會，我們是預計讓產業能發展起來，讓它未來是可以比較有制度的，然後投入這個租賃的市場。 吳委員玉琴：我先講一下，這部法的立法用意是國民的居住權益，希望能讓更多的空房子可以加入社會住宅的相關使用，所以我們希望在第一條條文中加入「為保障國民居住權益」等文字。另外，我們的條文還要強化租賃當事人的權利義務，還有申訴調處的機制，所以在立法目的中，我們也希望這些文字可以加進去。 林委員麗蟬：我剛才聽行政單位談到公會的部分，現在應該是還沒有這樣的NPO組成，行政單位所講的發展，包括整個課程的制定及團體如何去申請，你們是給一個公會還是用怎麼樣的競爭方式？因為這會面臨未來是要指定某些團體去做，或者是如何去整合的問題，我們知道NPO是非營利組織，可是你又要讓業者進來去經營NGO，那它到底是營利還是非營利？ 主席：次長要不要先說明一下？ 花次長敬群：基本上這是兩個系統，一個系統是公司成立之後加入公會，公會未來主要是辦理認證制度。其實現在不動產經紀業或仲介業已經有一套很成熟的操作經驗和模式，公會成立後可以上課、可以考試，我們也可以去認證一些訓練單位，像是大學也可以當作訓練單位，這個部分不動產經紀業幾十年來已經運作的非常成熟。至於NGO的部分，其實我們的條文還有另外一段是要成立NGO，也就是協住房客或是個人房東的NGO，這又是另外一個系統，跟「業」不一樣，是切開來的。 江委員永昌：其實有關公會的部分，曾前主委應該很清楚，金融監督管理委員會有銀行公會、保險公會、證券期貨公會等等，這些公會所扮演的角色，其實就接近我們這邊所要成立的商業公會，它應該是有相當的功能，我覺得我們的召集人應該是內行人，而且他也把條文都看完了。 針對第一條的部分，我有提出修正動議增加文字，我補充說明一下，目前租賃市場不是不存在，而是地下化，如果只是要健全租賃住宅市場，其實這不是目的，因為它本來就有了，並不是說今天去發展之後，就會提升經濟和GDP，而是地下往地上化。當然，現在要發展的項目是租賃住宅市場的服務業，希望包租、轉租、分租的情況能夠藉由一個有效的管理，讓它能夠進階到租賃住宅的服務業，包括包租跟代管等，這個部分是屬於發展。但是在整部條例當中，給的誘因跟利多其實並不多，就只是綜合所得稅可以減少一些、地方縣市政府要配合房屋稅跟地價稅等等，可是地方政府還不見得會配合耶！如果中央沒有多一點補助的話，他幹嘛自砍自己，打七傷拳來傷他自己的稅收。 我覺得健全當然是目的，可是並不只是健全而已，所以應該叫做保障國民居住權益，讓地下的租賃能夠公開透明、接受有效管理，然後進階到發展，所以我加了這樣的文字修正。以前還沒有這個法的時候，我也多次在質詢院長的時候說我們還有民法、消費者保護相關法令可以解決，可是今天就是因為那些法令不夠完善，所以我們才需要再成立一個租賃住宅相關的法律，來保障租賃雙方當事人的權利，並設計調處機制在裡面。以上是第一條我所提的修正動議，也請大家公決，謝謝。 吳委員琪銘：剛才是講要用公會來輔導租賃市場，但最後市場可能會被公會綁住，因為有很多民間社團都被要求加入公會，還要繳交多少錢，未來就會變成暴力及壟斷。你們就讓市場自由化就好，因為房屋仲介大街小巷都有，從事人員也都有專業，政府只要輔導他們就好。全國房仲業有十幾萬人，本來租賃市場就很大，你們不要用公會去綁，不然未來絕對會產生一些不必要的困擾，因為很多公會都會有角力的現象，我們應該要讓全部的房仲業有生存的空間。 鄭天財Sra Kacaw委員：我剛才在談法律名稱的時候也有提到發展租賃住宅服務業，到底相關條文或整個立法目的為何，能否有比較詳細的說明，因為第一句話跟第二句話「為健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」，就包含承租人跟出租人的部分，但現在又多一個發展租賃住宅服務業，這個部分是否能再說明一下？ 主席：麻煩次長說明。 花次長敬群：我就順著鄭委員的題目回到吳委員的題目，跟鄭委員報告，有關發展租賃服務業，我們回想30年前建立仲業界管理法制的時候，那個年代的仲介市場其實也很多是地下經濟，因為有了法律之後，讓這個活動開始進入專業化，然後慢慢發展成產業，對於人民買賣房子的信賴感或是風險的降低，其實這30年來我們看得非常清楚。我們現在就是要循著這樣的路徑與經驗，透過立法讓租賃服務這個特許行業可以有專法來管制，讓它能從個人的小房東進入，慢慢發展成專業服務業的體系。 所以未來這個產業會出來，甚至房東和房客在租房子的過程中，也會比較安心、品質也會比較好，我們的整個構想是這樣，所以為什麼要用發展租賃住宅服務業，因為它會是整個租賃住宅市場健全發展底下非常核心的專業系統，如果沒有這個專業系統在裡面操作的話，其實根本就run不起來，並不是說我們特別要去圖利誰或是要幹嘛，絕對不是這樣的概念。另外，這個部分剛剛吳琪銘委員有提到為什麼要用公會，現在的仲介業或物業管理業只要在公司的營業登記項目加入租賃服務業，並加入這樣的公會，馬上就跨入這樣的行業，所以這是很容易把現在相關的行業納入這個系統的作法，現在大概都已經將條文設計好這樣的機制。剛才還提到它不會壟斷，因為未來行政部門會監督管理考試認證的部分，所以不可能只是他能夠做的獨門生意，這部分不會有這樣的問題。以這個行業的經驗值而言，過去二、三十年來，仲介業的發展過程中，已經建立很好的一套遊戲規則，其實只是將這個概念納入租賃服務業的模式。 剛才委員提到有關第一條條文，原則上我不反對委員提出的條文修正內涵，其中有一些值得再思考，例如保障國民，因為國民可能指的是有中華民國國籍的人，但是其中還涉及外國人，若以「國民」這樣的字眼就需要調整。另外，我們本來的目的是保障租賃當事人的權益，吳委員與江委員的提案則是強化住宅租賃當事人權利義務及申訴調處機制。事實上，我們希望能夠稍微淡化一點這部法非常保護房客的意象，實質上，我們有相當的能力在保護房客，不過我們確實希望能夠淡化這樣的意象，不要把這部法好像慢慢地導入為房客保護法，可能會產生不當遐想。因此，我們才會希望以保護租賃的角度，因為租賃當事人包含房東及房客，不應該是這麼片面，還請委員理解。 賴委員瑞隆：將來這部法要成功一定是房東及房客都願意進入這塊市場，我個人認為在第一條的部分不要寫得太細，也不要讓人覺得完全只站在房客立場，所以我傾向原則性的宣示。至於大家所擔憂的租賃服務業，我也建議不一定要放在這裡，整個內容就有發展的精神，可以利用概括原則性的方式宣示，大家會比較放心一點，以上建議。 鄭天財Sra Kacaw委員：畢竟是政府機關，所以特別在第一條立法目的─發展租賃住宅服務業，恐怕要衡量其妥適性。我在昨天質詢時特別問到，大家都知道現在買賣房屋仲介有一定利潤，所以買賣價格較高，有這樣的租賃住宅服務業，以後租金必然提高，會產生這種情形，也會牽涉後面的條文為什麼要排除土地法，又把發展租賃住宅服務業納入，後面卻又要排除，保障承租人權益的部分就被淡化、弱化，產生未來租金勢必會增加的疑慮，畢竟多了仲介，租金必然會增加。 趙委員天麟：綜合大家的看法，我建議我們就繼續follow名稱就增加發展與管理的衡平精神，建議第一條條文文字內容為：「為健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展及管理租賃住宅服務業，特制定本條例。」如此一來，可以讓租賃住宅服務業這個行業被母法呈現出來，又可以具有管理的精神，這樣是不是可以避免剛剛鄭委員所說變成房東或仲介業保護法，也可以避免寫太多又變成房客保護法。 林委員麗蟬：有關保障國民居住，誠如次長所講，因為台灣有52萬多個新住民，其中有六、七成都未取得身分證，他們都有租屋的需求，我覺得這部分限制「國民」不太好。其次，不管白領或藍領階級在台灣工作的外籍人士也有租屋的需求，他們也要有保障，所以我覺得「國民」應該涵蓋在台灣需要租屋的人都要有所保障。 黃委員昭順：我們考慮租屋人的權益時，同時也要考慮房東的權益，大家應該都記憶猶新，曾經有香港的房客來台，把所有房東的物品破壞到蕩然無存就跑掉了，以及有租屋的人弄了一堆貓，整個房子變得亂七八糟，所以我們在訂定的過程中，可能要兼顧三方的立場。我剛剛之所以特別舉香港的例子，是因為香港那個人弄完之後就跑掉了，結果受害的還是國人。我們必須更仔細地把這部分列入條文，包括房東、要租賃的人，甚至於仲介的過程當中，會不會有其他外力的介入，這些都必須在考慮之內。 江委員永昌：有關本國人或外國人的部分，針對我的修正動議，可以將「國民」兩字刪掉，也就是改為「為保障居住權益」即可，不必有「國民」兩字。至於大家希望這個多一點發展，多一點正面，少一點管理的字眼，但是剛剛有其他委員談到，如果「管理」兩字放在後面，變成「發展及管理租賃住宅服務業」，就會出現一個小小的盲點，好像政府只要管理租賃住宅服務業，事實上，這個機制不只是租賃住宅服務業，包括我所提出的修正動議及我剛剛一再強調，今天在前面就說明了很多，就是後面也包括轉租的事項。 我建議如果大家擔憂立法目的不夠正面，可以修正為「強化住宅租賃當事人權利義務及調處機制」，「申訴」兩字也刪掉，因為剛剛有其他委員提出，對於這部條例，房東認為自己也有管道可以幫助自己解決問題，畢竟對房客而言也是好事。這部條例其實不會全面偏重房客，「申訴」兩字令人感到好像是房客對房東，所以刪掉「申訴」兩字，以上是針對我的修正動議，建議刪掉「國民」及「申訴」等字。 花次長敬群：我建議第一條修正為：「為保障人民居住權益」，「人民」就包含外國人了，因為保障還是要有對象，條文內容為：「為保障人民居住權益，健全租賃住宅市場」建議下一段文字為：「保障租賃當事人權益」，因為當事人包含房東及房客。至於申訴及調處機制，我覺得確實有點太細，在第一條條文就放入這部分可能太細，因為權益就已經包含這些事，所以我建議能夠保留原本的文字：「保障租賃當事人權益，發展及管理租賃住宅服務業，特制定本條例」，基本上，相關內涵都有納入。 主席：我唸給大家聽，看看各位覺得這樣好不好？第一條為：「為保障人民居住權益，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展及管理租賃住宅服務業，特制定本條例。」 黃委員昭順：我的國文程度不好，能不能寫出來讓我們看一下？這樣比較完整。 主席：「權益」就重複了！ 黃委員昭順：裡面有一些文字重複，寫出來讓大家看一下比較好，因為…… 主席：那這一條就先保留。 黃委員昭順：寫出來讓大家先看一下，怎麼會先保留？你讓他們上廁所吧，會議已經進行一個半小時了，條文寫出來讓大家看一下會比較完整！ 主席：現在休息10分鐘。 休息 繼續開會 主席：現在繼續開會。 條文已經寫成文字，現在看看大家對文字有沒有意見？第一條條文：「為維護人民居住權益，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展及管理租賃住宅服務業，特訂定本條例。」我看了半天，還是行政院版本比較好，真的啦！愈改愈不好啦！請問各位，有沒有意見？沒有意見是照這個，還是照行政院的版本？。 洪委員宗熠：我認為照行政院的版本，行政院的範圍比較大而且比較陽光。 鄭天財Sra Kacaw委員：不要加「管理」兩字。 主席：要不要加「及管理」等字？ 洪委員宗熠：花次長再補充一下，我認為要照你們的。 花次長敬群：謝謝。如果能照行政院版當然最好，如果委員有建議，對於「發展及管理租賃住宅服務業」，我們也表示認同。 主席：就加上「發展及管理租賃住宅服務業」等字。 花次長敬群：經過剛剛委員的討論，我們後來修改的文字還是沒有行政院版來得精緻與積極，剛才委員也討論，可不可以還是依照行政院版的文字，只是倒數第二句改成「發展及管理租賃住宅服務業」，就是加上「及管理」3個字。 黃委員昭順：剛才不是講保障？ 花次長敬群：剛剛有討論就不要…… 黃委員昭順：現在「保障」又改「維護」了。 花次長敬群：照原來行政院版的文字。 黃委員昭順：原來的不是這樣，原來是「健全」。 花次長敬群：對。 黃委員昭順：不要後來修正的版本就對了？ 花次長敬群：對。 黃委員昭順：那你又拿給我看，所以現在要哪個版本？ 花次長敬群：照行政院提案版本。 黃委員昭順：講了很久又回到原來的版本。 花次長敬群：對。 黃委員昭順：現在是照原來的每一個字，還是要怎樣？ 花次長敬群：加上「及管理」三個字，就是「發展及管理租賃住宅服務業」。 黃委員昭順：不要後來修正的版本，是不是？你們拿這張又拿那張，現在是想突襲嗎？現在不管「人民」就對了！ 花次長敬群：不是不管「人民」，就是第二句「保障租賃當事人權益」，房東、房客及服務業都是當事人。 黃委員昭順：本國人跟外國人都一起放在當事人裡面就對了。 鄭天財Sra Kacaw委員：第一條倒數第二句，如果改為：「發展及管理租賃住宅服務業」，因為現在法律名稱加了「管理」，第一條的管理變成只針對租賃住宅服務業，也就是「發展及管理租賃住宅服務業」變成針對租賃住宅服務業來管理，所以「發展及管理租賃住宅服務業」會是這樣的解釋。第三條第五款有關租賃住宅管理業務與第二款租賃住宅服務業又不同，所以第三條第二款租賃住宅服務業相對第一條，若加上「發展及管理租賃住宅服務業」，管理及發展都是針對租賃住宅服務業，第三條第五款管理是另外一件事，這恐怕還要再討論。 趙委員天麟：我覺得鄭委員的提醒是對的，其實管理本身就含在健全租賃市場、保障租賃當事人權益裡面，所有的管理都在做這個，如果再加「管理」兩字，只是為了要衡平，結果反而限縮了，變成只是針對這個行業來管理，其實有點怪！ 主席：請法務部陳副司長給我們指教一下。 陳副司長大偉：其實鄭委員可能有點多慮了，因為租賃住宅服務業是包含代管業跟包租業，所以是把相關的業務包含在裡面，應該不會有掛一漏萬的問題。 黃委員昭順：我不知道為什麼次長又回到這裡討論，我覺得剛才那一張寫得滿好的：「健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」，我覺得剛才show在簡報上那一張寫得比較好耶！主席要不要再看一下？為什麼要回到這一張？ 主席：好，就是為維護人民居住權益，健全租賃住宅市場，保…… 黃委員昭順：剛才我去上廁所前看到明明是那一張，怎麼進來就變這張了？我覺得前一張比較完整，而且清楚詮釋租賃關係，是剛才集思廣益出來的。 主席：就這個嗎？ 黃委員昭順：這一張我覺得比較好。 主席：好，有沒有意見？大家看一遍。 陳副司長大偉：這張的文字後來有一個問題，「保障租賃當事人權利」這部分沒有問題，但是「義務」沒有用保障這種說法，所以如果要用「保障」的話，留「權利」就好，「義務」要拿掉。 葉委員宜津：原來的權益呢？ 主席：權益會重複。 黃委員昭順：我這一張的「權利」怎麼變成「權益」？是寫錯了嗎？拿一張錯的給我是要考我有沒有發現嗎？ 主席：如果改成這樣有沒有意見？ 黃委員昭順：主席，權益跟權利是不一樣的。 主席：對，沒錯。 黃委員昭順：我覺得這樣大家會搞混，等一下要國文教學，第一條的部分還是印出來看比較好吧！ 主席：趕快印好了。 黃委員昭順：不好意思，因為我們是老人家。 賴委員瑞隆：如果改成為維護人民居住權，租賃當事人權利改成「權益」會不會比較順？ 黃委員昭順：我覺得甚至改成「為維護人民居住權」，「益」就不要了，也是一個方法。雖然我不太懂國文，但是用居住權就好了，可以嗎？就「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」…… 主席：好，法務部陳副司長這樣OK嗎？ 陳副司長大偉：文字上可以這樣。 鄭天財Sra Kacaw委員：我還是有疑慮，法務部剛才的說明不足，因為把管理放在這裡絕對是只針對租賃住宅服務業，雖然你說包含了住宅代管業及租賃住宅包租業，都是指業者，事實上這個管理不會只是要管理這個業者，整個法律所要管理的部分不會只有這個部分，看第五款就可以看得出來。 主席：麻煩副司長說明。 陳副司長大偉：有兩個部分，一個部分就是租賃住宅服務業是一個行業，就有主管機關加以管理的問題，至於租賃市場中租賃契約雙方當事人的話，是民事契約，政府基本上不會管到契約，所以管的對象只要是在租賃住宅服務業應該就可以達到立法目的，這是我個人淺見提供給委員參考。 鄭天財Sra Kacaw委員：也不是完全沒有介入契約，不然為什麼會有消費者權益保護，包括定型化契約，其實就是在保障承租人，像第五款就是在保障承租人，關於日常修繕等問題。 主席：我做這樣的修正：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」，「管理」就不要了，用行政院的文字「發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」以上修正有沒有意見？ 黃委員昭順：我有意見，我覺得管理很重要，剛才我有請教主席，你當金管會主委的時候還是要管理呀！政府本來就要有一個管理機制，不能沒有管理只有發展，這樣我跟他們的看法不太一樣。 主席：請趙委員天麟發言。 趙委員天麟：跟黃委員報告，你還沒來之前，曾前主委就已經開宗明義表達他認為有管理之名，但是其他的部分都希望能夠解放，所以回到本題，因為我們已經多加了「為維護人民居住權」成為開宗明義第一條的第一句，這也是民間社團的建議，而且你剛才把「利」或「益」都去掉，「居住權」感覺上有憲法的意涵，就很強大了，發展等於已經在最後面了，所以包括居住權的維護、健全市場、保障雙方權益，其實都有管理的意涵在其中。你把下面的「管理」拿掉，像鄭委員講的，我也有同感，雖然法務部的解釋是有關租賃住宅服務業以主管機關的管理比較直接，但他一直提醒整個租賃市場也是我們要管理的項目和對象，反而把「管理」拿掉，精神放在前面大的項目，範圍其實是比較廣，感覺上比較像本法原來要達到的效果，我建議照剛才召委的建議。 黃委員昭順：所以你主張把「管理」拿掉？ 趙委員天麟：因為前面已經有微言大義了。 主席：還有沒有意見？把「及管理」拿掉，謝謝。 黃委員昭順：主席，要不要把兩個條文並列？就是發展，跟發展及管理…… 趙委員天麟：其實可以了，剛才已經討論那麼久。 黃委員昭順：你們如果一定要，我也沒有特別意見。 主席：好，第一條先通過，因為到現在都還沒有成績。 黃委員昭順：總則已經通過啦！名稱、章名也通過啦！ 主席：謝謝委員，第一條就先通過好了。 黃委員昭順：有人喊保留。 主席：通過還是保留？第一條先通過好了，謝謝。 處理第二條，沒有修正動議，各位有沒有意見？沒有意見，通過。 處理第三條。姚委員有修正動議，要不要說明？ 姚委員文智：我是幫江委員永昌提案。 江委員永昌：謝謝，考慮現在的租屋情況，實際上一定會有轉租的情況，但是我們在這個條例當中，完全沒有納入轉租的情況，起碼也要先做定義，不然之後跟我們共同連署提案的修正動議就沒辦法接續討論，實際的狀況一定有轉租人，而且說實在話，我也知道在行政執行上定義太過明確會窒礙難行，可是也不能完全迴避，所以我在修正動議當中還是把「轉租人」定義進來。 主席：江委員永昌提出第九款轉租人的部分，我也有提案，因為整個定義中，關於住宅租賃契約也沒有定義，所以我也作一個修正動議，看看其他委員還有沒有意見？沒有的話，請問內政部花次長的意見。 花次長敬群：原則上我們不反對，但是在行政院版的條文中沒有「轉租人」三個字，所以跟委員提案的內容會有關，後面如果有修正進來，我們就接受這個條文，好不好？ 主席：好，謝謝。第三條各位沒有意見的話就照案修正通過。 處理第四條。 黃委員昭順：你現在講的是第三條嗎？ 主席：對，第三條，增加兩個定義，第一個是江委員永昌的第九款。 黃委員昭順：我有看到，請問轉租人跟次承租人有什麼不同？第八款轉租跟轉租人到底又有什麼不同？能否請次長說明？ 花次長敬群：轉租人是二房東，次承租人是二房客。 黃委員昭順：第八款轉租呢？ 花次長敬群：轉租是一個行為。 黃委員昭順：為什麼又寫一個轉租人？ 花次長敬群：轉租人就是第二個房東。 黃委員昭順：我知道是第二個房東。 花次長敬群：轉租是一個做這個動作的行為，這個行為叫做「轉租」，做這個的人叫做「轉租人」。 黃委員昭順：然後再來一個「次承租人」。 花次長敬群：「次承租人」是第二個房客，其實轉租人就是第一個房客，「次承租人」才是他的房客，就是房東和房客。 黃委員昭順：有沒有第三種狀況？ 花次長敬群：當然有可能。 黃委員昭順：這部分要怎麼詮釋？ 花次長敬群：還是一樣用「轉租人」和「次承租人」。 黃委員昭順：就不用再寫就對了？ 花次長敬群：對，因為會寫不完，這個在法律用語上都可以繼續承接。 主席：OK！另外我請教有關用辭的部分，有關租賃住宅，不管全部出租或部分出租都算是嗎？ 花次長敬群：：對。 主席：剛才講的是第九款，再來第十款，當事人指的是兩方的關係還是三方？請司長說明。 王司長靚琇：因為是服務業的當事人，所以如果是代管業服務的話，是包括委託他服務的人以及承租人，因為代管業會涉及到因為是代管這個房子，所以房東委託他的時候，房東也是當事人，代管服務的房子的房客也是當事人，所以對代管來講，房東或是房客都是當事人。對於包租業者的話，指的是包租業出租人跟次承租人，因為是從原來的房東包租過來，再轉租出去，所以原來的出租人或是轉租出去的次承租人也都是他的當事人，也就是說這個服務業者的上下游都是。 主席：好，第三條的部分做以下修正，原則上增列第九款、第十一款，其他等後面做整理時一起考量。 處理第四條。各位有無意見？請內政部說明。 王司長靚秀：第四條的部分是把租賃住宅有下列情形排除，比如第一、供休閒或旅遊為目的，不是一般所謂租賃正常居住的行為，第二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理。這個部分是因為另外有政府或設立的專責法人或機構，等於是循另外的規範去出租，這跟一般出租的行為是不同的，也排除。另外是租賃時間未達三十日的部分，類似日租套房的部分也不在規範中，這條最主要是排除不適用的狀況。 主席：請問各位委員有無意見？ 鄭天財Sra Kacaw委員：第二款由政府或其設立之專責法人或機構經營管理的部分排除的話，當事人的權益的保障未來要根據什麼？尤其是承租人。另外，三十日是如何考量決定的是三十日、十五日還是二十日？ 王司長靚秀：一般對於政府自行經營管理的租賃住宅因為是公有財產管理的範疇，或者是有些是政府設立的專責法人，類似未來的社宅有所謂的行政法人去管理出租的住宅，會有政府另外的一些管道，就是公產管理機關另外的管理機制，所以不是一般正常的租賃市場的管理範疇。這部分我們覺得應該要回歸到公產管理機關另外的規定，不在我們的適用範圍。三十日的部分則是一般認為收租是以一個月為單位，若是比較短的時間，我們就認為不是一般正常居住的行為。 黃委員昭順：我們應該回溯昨天葉部長在委員會回答的那些問題，老人及身心障礙者的確不容易租到房子，現在連老人家要租房子都很不容易。所以，如果能夠有一個代管機構，例如由一些NGO團體先租，然後再租給需要的人，當時部長答詢時針對這個問題已經有一定程度的鬆口，但我看到說明欄卻是全部排除，那麼，面臨那樣的狀況時該怎麼處理？我再舉一個例子，有些遭受家暴的單親媽媽很可能就需要有個團體能夠幫他們做這樣的工作，但都不能列在這個當中，我覺得和居住權就有一定程度的落差。回溯昨天部長在委員會答詢時所說的，其實他說得很清楚，但是今天卻將之排除，我覺得不應該。 主席：剛剛黃委員講得有道理，次長能不能說明一下？ 花次長敬群：跟委員報告，政府的社會住宅有另外的機制，不單純只是出租，還提供優惠、租金補貼等協助，所以暫時排除專業管理，因為政府本身不是租賃服務業，而是在提供住宅補貼的專業服務。另外，關於老人住宅或是家暴婦女的部分，其實，這個本質不完全是以租賃住宅服務當做最核心唯一的內容，那是一個多元的服務，例如，老人住宅包含日常照護等等，都屬於服務內容。至於家暴婦女收容中心，其實比較屬於收容、安置、心理諮商、協助、職業輔導等等，這些都在服務量能裡面，如果我們將之置入專法，就會出現這樣的社福機構必須加入公會的情況，這樣就亂掉了，因此我們會在概念上做區隔，這部分比較屬於一般民間為了居住活動的法令，至於老人住宅就分離出來，另外用衛福部的專法處理。 黃委員昭順：用衛福部的專法處理會不會有落差？ 花次長敬群：不會啊！ 黃委員昭順：以我剛才所舉的例子，對於被家暴的婦女，我們要怎麼處理？ 主席：黃委員講得很有道理，請莊副組長說明一下。 莊副組長金珠：跟各位委員報告，我們在和內政部討論這件事情的時候也有溝通、釐清委員所擔心的議題，後來內政部也尊重我們，因為家暴婦女屬於整體社會福利服務的範疇，所以就不被租賃住宅市場發展及管理條例所限制，他們尊重那是社會福利服務，所以我們透過社會福利服務的體系協助，其中管道之一就是已經建立起來的社會住宅，也是未來我們的一個管道；針對委員提醒的部分，我們已和內政部釐清，內政部也都理解。第三條第一款就界定何謂租賃住宅，在說明欄也很清楚將我們所關心的樣態臚列，以利未來執行時避免再發生同樣的困難，也擔心大家會混淆；也就是說，對家暴婦女的照顧，現在社會福利的模式是透過NGO、NPO機構協助、照顧他們租賃社會住宅等。 黃委員昭順：這樣會比較好嗎？如果能夠有一個團體出面租一個大房子，然後讓大家一起住不是更好嗎？為什麼一定要讓他們單獨處理呢？我覺得還是有落差。 吳委員玉琴：我想這真的不能放在租賃業，因為這不是租賃業，我們的重點是在照顧和保護，所以有社會福利相關法規在規範，包括人力配比、社工、照服員，功能是在保護和照顧，如果放在這裡，未來就變成租賃業，這會非常複雜，變成有兩個法在管，所以，我覺得不應該把社會福利相關業務放在這裡，例如身心障礙朋友社區居住問題，也都是由社福團體協助需要獨立生活的身心障礙朋友居住，其實，功能不是只有「住」，還有照顧的意涵在，但這部分有社會福利法規在規範，所以我建議不應該放在這裡處理，不然NPO、NGO的社福團體還要成立公司或成為業者，這就和組織目的不相符。 主席：因為黃委員是好意，不要在這裡漏掉了，假如那邊有處理就好。 鄭天財Sra Kacaw委員：剛剛講的都是社會住宅，或是和社會福利有關的部分，但很多機關或事業機構的閒置空間讓包租業承租，然後再轉租給一般人民，是不是就不在這裡面規範？畢竟建築物還是政府經營管理，不過是出租給某個包租業，然後再轉租給一般人民居住，這是不是就會排除？因為工廠管理機關並沒有辦法約束一般人民的居住權益，所以他們的權益是不是因此不在這裡面、是受到影響的？因為工廠管理機關的契約只是和包租業者簽的，這種情況不是沒有。 花次長敬群：一般工廠提供住宅的話，宿舍大概會是主要的情況，不如就是社會住宅。臺北市聯合開發分回的民間住宅因為屬於聯開基金的財產，當然可以請包租代管業協助代管或包租，這部分就進入到這個系統了，但在這裡並沒有排除，我們只是強調做為員工的宿舍，或者做為訓練活動的場所等等才予以排除。 鄭天財Sra Kacaw委員：計畫沒有這樣寫，第二款不是這樣解釋，只要是政府或是機構經營管理的建築物就不包括，事實上，你剛剛講的是有這種狀況，那就會被排除。社會住宅越來越多之後，他們沒有能力經營管理，有的房子是政府機關、工廠管理機關的，然後找個包租業包租，但房子還是政府經營管理，再轉租會遇到這種狀況。 花次長敬群：按理說應該是不會有委員提到的問題，因為財政部都有很仔細看過這個條文了。 鄭天財Sra Kacaw委員：不是只有財政部，反而是一般很多的工廠管理機關，尤其是地方政府…… 主席：地方政府的話，有沒有辦法在這邊排除適用？ 花次長敬群：是指政府直接經營的當然排除，可是今天政府沒有直接經營是用委託，當然就委託給業者。 主席：要不要文字修正？地方政府，新北市或臺北市或桃園市地政局就執行上有無困難？出席的地方政府有沒有要表示意見？關於第二款「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」，所以要排除適用就對了？ 花次長敬群：要排除，因為社會住宅就是屬於這部分，主要是要排除社會住宅。 主席：對。 鄭天財Sra Kacaw委員：它未來不會自己經營，地方政府哪有人力？一定是包租給…… 花次長敬群：不會，還是自己經營。 鄭天財Sra Kacaw委員：那是現在而已，會有越來越多這種狀況。 花次長敬群：不會啦！這是管理委託，當初地方政府其實也是希望我們能夠保留這個條文，因為未來他們在經營社會住宅時，就會面臨如果政府自己經營社會住宅，變成還要加入公會的問題，反而這個機制比較亂，所以第一個目的是要排除社會住宅，當然還是有一些比如像員工宿舍，甚至大學、大專院校的學生宿舍的部分統統要排除掉。 主席：好，各位還有沒有其他意見？另外排除項目只有排除3款，其實以後情況會越來越多，我是建議加一個「其他」，比如其他事項經中央主管機關指定或核定者，有道理嗎？ 花次長敬群：如果可以加我們當然樂意，讓行政機關更有彈性。 黃委員昭順：我覺得加其他也滿危險的，包山包海都能寫進去其他的部分，你就倒了，我覺得還是不能空白授權。 吳委員玉琴：請教內政部，因為第二款是針對政府，若是私人或私立的社會住宅也是歸這個法管，還是歸住宅法處理？因為說明欄中講的其實都還是政府部門自營的，可是你又說因為涉及到住宅法相關法規就是排除。 主席：請營建署說明。 陳副組長淑娟：如果是私人興建的社會住宅，它可以自己經營管理或委託經營管理，如果是委託就會回到今天的法，就是租屋服務事業的經營管理，假使是自己經營管理，就直接跟房客發生權利義務關係，在這個法裡面也可以規範到，以上說明。 主席：好，各位有沒有意見？第四條的部分排除的項目總共有3款。 黃委員昭順：行政院的條文嗎？ 主席：對，沒有其他的修正動議。 黃委員昭順：不適用的就是只有提供休閒或旅遊為目的以及政府或其設立之專責法人或機構經營管理的這條嗎？ 鄭天財Sra Kacaw委員：因為括弧二的說明是寫政府自行經營管理之租賃租宅等等，是不是要在說明裡增加如果是政府委託或是轉租的部分？因為現在政府機關的人力一直減縮，從以前早期的公務人員都自己辦，後來越來越多都是委外，這是必然的。 花次長敬群：委外當然就是…… 鄭天財Sra Kacaw委員：所以我說要把它在立法說明中寫清楚，免得到時候影響當事人的權益。 主席：好，謝謝，有關立法說明的部分依照鄭委員天財的意見寫清楚。 黃委員昭順：這是行政院版的對嗎？ 花次長敬群：對。 黃委員昭順：有關第二款你們的說明講到提供休閒或旅遊之租賃租宅，與一般居住使用之租賃住宅性質有別，非屬於為解決國人居住問題之範疇，爰為第一款規定。本席請教一件事，我舉國外的學生來到這邊租房子的例子，有時候可能只是為了一個研究或其他目的，在這樣的過程中，大概只有20幾天不等，也可以排除在外嗎？ 花次長敬群：我們用30天的概念是一般在付房租的時候，都是用月租金的習慣，所以付月租金就是進入到租賃的系統，如果是比較短期的，比較屬於旅館、民宿或homestay的概念，不是住宅租賃的概念，所以我們才會用30天的方式切割。 黃委員昭順：如果是20天的話就完全排除，還是要付30天的錢，這樣可以嗎？ 花次長敬群：這是從合約的角度來看，或是提供的服務。 黃委員昭順：為什麼我要這樣問，包括以前我們去國外唸書租房子也是用這種方式，在這邊就都把它被排除嗎？ 花次長敬群：因為這種短期的活動比較不需要這麼龐大的系統去處理，可能是另外的方式。 黃委員昭順：其實還是有很多業者在做這方面的租賃住宅，不知道是要規範在那個部分？ 花次長敬群：有一些是像商務住宅的系統，大概就會做這種半個月、一個禮拜、兩個禮拜、三個禮拜的服務活動。 黃委員昭順：這部分應該要規範在那個部分？ 花次長敬群：因為這種行業大部分都是自己的房子自己租，像新光傑仕堡、國泰和一些商務住宅，其實都是自己的房子，集團擁有自己的住宅大樓，用不同期間比如3天、5天或一個禮拜甚至半年都可以，跟我們這種包租代管的系統其實不一樣，那個部分比較傾向住宅租賃業。 黃委員昭順：集團可以做這件事嗎？ 花次長敬群：對，因為是自己的房子。 黃委員昭順：所以集團反而不受規範？ 花次長敬群：不是，這是屬於租賃業的概念，不是租賃服務業，所以是不一樣的。 主席：另外，我討教一個問題，為什麼第一款「供休閒或旅遊為目的」要排除？為什麼？ 花次長敬群：因為它不是日常居住生活的消費。 黃委員昭順：例如我現在想要到花蓮深度旅遊，準備住一個月，我可以透過這個系統嗎？你要算我是旅遊？還是居住？ 花次長敬群：如果委員是去住民宿，那就很清楚，如果你真的是租了一間房子，可能是30天或2個月，譬如暑假到了，可能要到阿里山住2個月，那就去租了一間房子，這樣就要進入到我們這個系統。 黃委員昭順：就要進入？那就不算旅遊？ 花次長敬群：對，當然。 黃委員昭順：這我覺得是有點困難，因為現在很流行深度旅遊，尤其是學生，他們到暑假、寒假時，經常會到某個地方，譬如花蓮、台東，如果從那個系統進去，那就不叫做休閒、旅遊？即使我是去休閒、旅遊的。 花次長敬群：一般是比較傾向民宿概念，如果純粹是民宿，真的住很長時間，那我們還是放在第一款，就是休閒和旅遊的概念。但如果是租房子，那就會簽租賃契約，就可以進入到這個系統。 賴委員瑞隆：我覺得這應該不影響，因為只要超過30日以上，就走這個系統進來，對雙方都有保護的權益，至於你認定是休閒、旅遊，那是你自己認定，並不影響這個法律的適用。 主席：各位還有沒有意見？如果沒有，第四條就照行政院版本通過。 處理第二章。各位對第二章章名「健全住宅租賃關係」有沒有意見？ 黃委員昭順：「關係」兩字要嗎？我們剛才有寫「關係」嗎？這個「關係」需要嗎？ 主席：等一下再聽聽法務部意見。 請林委員發言。 林委員麗蟬：因為這一章是談到「健全住宅租賃關係」，所謂「健全」，剛剛江永昌委員也提到目前地下化的租賃關係非常普遍，或許我們訂定此法之後，可以把他們納入整個機制裡，問題是，我在本法裡看不到有足夠的誘因可以讓他們進到這個機制裡來，達到真正的健全目標。我不知道這個「健全」定義是涵蓋哪些？第二，有做供需上的健全嗎？譬如有一些老人家、單親家庭或新住民家庭，他們在租屋市場可能會被排除，大家都喜歡把房子租給年輕人，請問，這個條例也有健全這部分的供需嗎？ 花次長敬群：這一章主要是針對租賃雙方權利義務關係內涵的強化，所以主要是在講契約以及內容的訂定，亦即彼此的權利義務關係要如何認定會是比較合理的作法。另外，有關不能歧視這樣的概念，其實在住宅法裡已有明定，就是住宅法裡已經有反歧視的條款，規範不能對單親、老人在買賣或租賃行為上有歧視作為，所以，這裡未必需要再訂定。 主席：剛剛黃昭順委員提出來需不需要「關係」兩字，請次長一併說明。 花次長敬群：因為租賃雙方的關係本來就是一種權利義務關係，「住宅租賃契約」或是「住宅租賃契約的權利義務」可能也是另一種說法，但是這樣可能更為複雜，使用租賃關係，一般在法律用語上，大家應該都可以理解是在強調權利義務的規範。 陳副司長大偉：如果以第二章的內容看起來，講得應該是租賃關係雙方當事人的權利義務關係，所以「健全」兩字可以不要，建議可以改成「住宅租賃契約當事人之權利義務關係」。 黃委員昭順：法律用語上怎麼用會比較好？ 陳副司長大偉：如果是以消費者保護法第二章來看，章名是「消費者權益」，那麼我們就改成「住宅租賃契約當事人之權義」。 黃委員昭順：所以「健全」兩字不用？ 陳副司長大偉：對！應該不用。 黃委員昭順：但是我覺得章名也不要太長。 陳副司長大偉：那是不是改成「住宅租賃權義關係」？ 主席：可以嗎？ 黃委員昭順：因為前面是講租賃住宅，然後第二章第五條又變成是住宅租賃契約，我是有點被混淆了！ 主席：是「權益關係」嗎？是利益的「益」嗎？ 陳副司長大偉：不是，是權利義務的「義」。是「權義關係」。 主席：權義關係，這樣應該OK。 江委員永昌：章名部分，我是支持行政院的版本「健全住宅租賃關係」，法務部可以看一下內容，這個關係其實是要靠有些行政力量介入，包括賦稅優惠去做政策工具，所以不是只是承租人跟出租人之間的權利義務，然後我們用法律來規定他們彼此之間應該要限制和保障之處，這裡面是有公權力介入的，有公權力介入的地方，是政府在政策上去強化它、健全它，所以「健全」兩字是有存在必要，如果這裡面沒有賦稅優惠，也沒有其他的部分，那當然就是單純的權利義務關係，可是事實上並不是這個樣子。 趙委員天麟：我支持江永昌委員的意見，其實這一章整個都在談的是租賃雙方當事人的關係，同時政府介入產生的誘因等等也都包含在裡面，所以我是覺得不必治絲益棼，寫得很細，我覺得行政院版本這樣的字意就一目瞭然，所以我是支持維持行政院版本的章名。 主席：各位還有沒有意見？現在有兩種意見，一種是贊成行政院版本，一種是改成「住宅租賃權義關係」，我覺得兩個都很好，各位有沒有其他意見？ 黃委員昭順：我比較支持法務部，因為這是權利義務的問題。雖然對花次長比較不好意思，但花次長寫的也不錯啦！ 林委員麗蟬：其實我覺得都OK，但是，這裡如果把健全、權利義務等等都放進來，後續就要去落實它。本席還是很在意供需的問題及如何配套才能健全制度，這是要真的去落實而不是喊口號而已，真正能解決問題才是重點。基本上，要用健全或權利義務，我都沒有太大的意見。但後續的一定要能發揮上述的精神。 主席：請內政部說明。 花次長敬群：我還是要拜託委員能夠支持行政院的版本，因為盡量去呈現積極面可能會比較好。 黃委員昭順：法務部也算是行政院的一部分，現在是內政部和法務部意見不太一致，但兩者都屬於行政院，要不然就是兩案併陳。 趙委員天麟：我再幫原本的政院版說一下，包括第八條、第九條、第十一條、第十二條，基本上都是政府介入的範圍，就算是統統包進來，叫做「健全住宅租賃權益關係」，好像變成是在討論權利和義務，政府的角色就沒有在這一章呈現出來，所以，如果是「健全住宅租賃關係」，範圍就比較廣，包括權利義務關係，也包括政府介入的一些公權力的關係。所以，本席還是呼籲可以讓章名寬一些。以上。 賴委員瑞隆：我也是傾向支持行政院版，因為立這個法主要還是要讓整個租賃市場更能健全發展，而且對大家有幫助。我認為而不是用一個比較像法匠的中性字眼，應該更積極才能有更強的約束力，同時也課予政府在健全這個市場上要做更多努力之責，這樣是比較有正面積極性。 Kolas Yotaka委員：我也支持政院版，因為第二章都是為了補強民法的不足，正因民法的租賃條文不足，我們才要訂第二章，剛才也聽到法務部說到這個關係，但寫在法條裡面的關係，不就是權利義務的關係？所以支持行政院版本，且其相對精簡，但又可以把剛才所有委員的意見都納入。 吳委員玉琴：我也支持行政院的版本，因為健全的話，其實有非常多政府的工具在裡面，所以我支持行政院的章名。 主席：第二章章名先保留。 處理第五條。請內政部說明。 花次長敬群：關於這個條文，在消保法系統之下，針對消費關係已經有一些消保相關的規定，另外，對於不適用消保法的部分，我們希望在這一條去針對契約內應約定及不應約定之事項做規範，這樣的規範也是為了保障雙方在簽定合約時，可能因為資訊的不對等導致過去有一些不公平契約的訂定，期透過這樣的條文，對於一些不公平的條文，透過這樣的法律加以排除，即使寫了，仍然是無效；或者是應該要寫而沒有寫，我們也認為就算沒有寫，它仍然是存在的。我們是希望能透過這一條去保障租賃雙方的權益。以上。 鄭天財Sra Kacaw委員：看了這一條條文及其說明欄，真的是很難懂，因為消費者保護法有明定，所以，你們就在這裡排除。說明欄第一點中段的說明，「惟非具消費關係之住宅租賃契約，如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者而非消費者之情形，則無消費者保護法之適用。」，但是你的總說明談的是國人因居住或就學因素有租賃住宅需求者有280萬人，占總人口的八分之一，談的是這些，然後把消費者保護法排除之後，還有誰？這恐怕需要做詳細的說明與釐清，因為一般的就會在消費者保護法裡面規範，你排除之後，是不是就剩下這裡所講的「惟非具消費關係之住宅租賃契約，如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者」。 我剛才為什麼會強調所謂的「政府委託……」，如果沒有寫清楚的話，又不列在這裡面的話，就沒有了，就只剩下規範包租業了。我們一開始要保障承租人的權益的立法目的就不見了，因為承租人的權益就是在消費者保護法裡面。你們的說明不夠清楚，因為一開始的說明中提到有需求者達280萬人，占了八分之一的人口，而這八分之一人口回歸到消費者保護法的是多少？剩下的又是誰？如果到最後就只是包租業的管理，那就不必在前面講得那麼冠冕堂皇了。 主席：內政部有無回應？ 花次長敬群：其實這一條主要是針對小房東租給一般房客，因為他就是比較不適用消保法的的系統，所以，我們才必須在本法規範在租賃契約中應約定及不應約定之事項。如果他是專業房東、企業房東，當然就適用消保法，這部分在消保法已經規範得非常完整，而臺灣多數的房東都是小房東，雖然想要讓這個租賃市場能進入到專業房東的態樣，但我們相信一開始還是會有很多小房東，所以我們必須要保護這個以小房東為主市場的契約內容的合理性，所以才訂定本條，並不是只要有契約就都適用消保法。因為臺灣的租賃契約中，有太多的服務方不是企業經營者，所以才制定本條以彌補其不足。以上說明，我們也會在說明欄中把它講得更清楚。 鄭天財Sra Kacaw委員：你現在已經在鼓勵包租業了嘛！這是在保護小房東嗎？還是保護承租人，這個要講清楚。 花次長敬群：都有。 鄭天財Sra Kacaw委員：是否請法務部還是哪個單位來釐清一下，小房東跟一般承租人為何不能回歸到消費者保護法的規範？ 主席：請行政單位說明。 陳簡任秘書星宏：主席、各位委員。其實消保法的規定是，我們的消費關係的定義是用於最終消費，這個所謂的最終消費只要是反覆為同種類的行為，就是屬於用於最後那個ending的消費端。所以剛剛鄭委員指教的情形其實也包括個人房東，他只要持續不斷去出租，這也算是消費者保護法中所定性的企業經營者。不過其實剛剛花次長提到那個部分是，如果今天一個房東出租的對象並不是用於所謂的最終消費，而是用於營利，譬如它是一個店面，或者是公司處所、場所的話，這時可能就沒有包含在消費者保護法所規範的消費關係之內。所以在這一條中會區隔為消費關係和非消費關係的重點在這個地方，以消保法的觀點來看的話，因為的確會有一些漏網之魚存在，就是保護的對象沒有那麼廣，也就是說，如果租賃對象是用於其他非最終消費，就一定要在這邊做一些規範。以上跟委員報告。 鄭天財Sra Kacaw委員：依你看，今天討論的這個草案所能提供的保障和消費者保護法比起來，哪一個的強度比較大？ 陳簡任秘書星宏：如果按照院版第五條的規定有應約定、不約定事項，也適用消保法所授權規範的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項的話，效力是一樣的，只是區隔適用對象、有消費關係和沒有消費關係。也就是透過目前院版第五條的授權，其實會比照目前內政部所公告的房屋租賃定型化契約的內容做一個再補強，只是欠缺一個授權依據，所以在院版條文中是一個授權依據。 鄭天財Sra Kacaw委員：這樣講聽起來，就變成一般個人或一般家庭去租房子，大部分、基本上應該回歸到消費者保護法？ 陳簡任秘書星宏：是的。如果符合消費者保護法企業經營者的定義和最終消費的話，當然是回歸到消費者保護法。 鄭天財Sra Kacaw委員：這樣看起來好像變成一般的辦公場所或是一般經營事業的才在我們今天討論的條例裡面？ 陳簡任秘書星宏：是的。 鄭天財Sra Kacaw委員：所以這個部分真的要把它釐清。 主席：請Kolas Yotaka委員發言。 Kolas Yotaka委員：院版條文講的消費關係，指的是不是消費者保護法第二條講的消費關係？如果是的話，這裡的「消費關係」4字指的是消費者和企業經營者之間的關係，也就是買受人是個人，像這樣的消費關係當然就適用消費者保護法的相關規定。我們現在講的就是這種個人對個人，甚至於企業對企業，當然我們這邊講的主要是個人對個人之間的租賃關係，應該是這樣吧？我的理解如果沒有錯的話，應該是不存在鄭天財委員剛剛所講的疑問。 鄭天財Sra Kacaw委員：所以要釐清嘛！ 吳委員玉琴：我們再來釐清。我知道之前消保會那邊公告的應記載和不得記載事項都比較是適用企業跟租給個人，院版第五條其實是在規範個人出租和承租的部分，具有補強的效果。未來這兩個的應約定和不得約定事項應該儘量相似，不要讓一般人混淆。只是讓它更有授權的依據，表示在這裡我們要去規範個人和個人之間的關係。對吧？這樣的意涵是對的喔？ 主席：各位還有沒有意見？如果沒有意見的話，本席要討教一個問題。其實一個企業裡面有時候是有消費關係，但有時候另外一段並沒有消費關係，比如說個人給包租業者這一段是非消費關係，對不對？就是個人租給包租業者，這是非消費關係，但是包租業者轉租出去也有兩種，一種是給企業經營，這就不是消費關係，給個人就是消費關係，對不對？所以這裡面有兩段，情況也不一樣，這樣就清楚了。 好，各位還有沒有意見？ 吳委員玉琴：其實在應約定事項的部分，行政院版的用詞是「其內容得包括」，我們是建議改為「其內容應包括」，因為它是「應約定事項」，不是嗎？ 主席：那就「得」字不要好了。 吳委員玉琴：對，「得」字不要好不好？改成「其內容包括」就好了，好不好？ 主席：對。 吳委員玉琴：這樣也是一個寫法。 另外就是所有的租賃契約內容一定要以書面為之嗎？口頭約定可不可以？認不認帳？可以的話，我們的版本是希望為口頭約定者亦同，這個是不是能放上去？ 再者，就我的瞭解，所謂定型化契約的概念，如果應約定沒約定，就是契約有部分條文應該還是要納進去；如果是不得約定的話，就是即使約定了也無效。所以我們在最後一項再做一次說明，如果不得約定，那麼有約定也要拿掉，可是其他的契約還是存在的。這樣的概念是對的吧？有沒有必要再做敘述說明？ 花次長敬群：我們有一個修正的版本，剛剛送來。 主席：各位還有沒有意見？ 請Kolas Yotaka委員發言。 Kolas Yotaka委員：我的意見不是針對這個條文，我是下一個主題，但是如果有時間的話，我想請內政部說明一下，就是其實這一整個第五條的條文，我對文字沒有太大的意見，只是有一個地方想要聽聽內政部的說明。因為第五條希望它不要違逆民法的精神，它有一個契約自由、締約自由的意念在裡面。我們都會說契約正義，有這樣的意思，就是雖然法條這樣訂，但是我們又不能違逆那樣的精神，所以我們在第五條看到一些原理、原則，譬如說應約定事項與不得約定事項。可是我想請問內政部的是，當我們即將要由中央主管機關定之，這個行政調控的程度到底要到多少？例如我昨天質詢時有講到，押金到底要訂幾個月？尤其是押金，像火災責任這些都還好。可是押金到底要訂幾個月？相關條文的介入，也就是我所謂的行政調控到底可以到什麼地步？可不可以請內政部簡單說明一下如果要授權由中央主管機關定之的細節？ 主席：報告委員會，因為等一下馬上就12點了，所以我們早上大概就進行到這一條處理完畢，中午休息，下午2點半再繼續開會。因為中午有萬安演習，我本來想中午不要休息，但是不行。所以中午休息，下午2點半再繼續開會。 現在請次長回應Kolas Yotaka委員的意見。 花次長敬群：契約自由確實是民法上面一個非常重要的原則，但是租賃契約長期以來就存在過度尊重契約自由，其實常常會有一些不公平條款的訂定。當然，在國內例如房屋租賃或買賣的一些定型化契約，其實針對單獨的個別雙方都有這樣的規範。所以說這樣的定型化契約過去的精神，也告訴我們，其實在租賃關係約定之下，這部分是政府的責任，我們應該加強。我也看過立法院法制局所提出的報告，在報告裡面確實特別提到應重視契約自由，第五條條文似乎不應該列，不過在整個報告後面，有兩位專家針對法制局的報告再加以評論，這兩位專家都覺得第五條應該保留，認為法制局該項說明實為不妥，亦即在租賃市場的契約規範之下，我們雖然尊重契約自由，但是對於契約雙方該有的規範和保護，仍是政府應有的職責，所以我們建議把這個條文放進去，請委員能支持我們，謹作以上補充說明。 Kolas Yotaka委員：其實我是支持，我只想聽內政部再更細節的講法，就像我們昨天所講的張淑晶的條款，像是其中有一條條文是如果房客無故連續不接電話，要被扣押金，所以我的問題是有沒有像第五條等相關條文可能約束惡房東的再度發生，因為簽約時房客大都比較弱勢，或是不懂法律，抑或是對法律不是那麼熟悉，就只好簽下賣身契，所以第五條到底在我們民法締約自由及行政能量的平衡點是什麼？ 花次長敬群：剛剛您提到不接電話就要被處罰的情況，其實這在我們不得約定事項的第二款裡有規定，亦即限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任，像這樣的情況，很明顯的就違反這項內涵，屆時就可以加以處理…… 主席：另外，關於不得記載事項，現行行政院的規定非常寬，其內容包括：一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。這樣規定是否過寬？我所提的修正動議是納入現在內政部的契約範本，看看這樣是否可行，不然現在的規定太寬了，「限制」或「免除」租賃當事人之一方義務或責任，這樣的範圍太廣了。 陳委員怡潔：我想請問次長，有關第五條第三項第二款提到「限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。」，我想了解一下所謂「加重其義務或責任」，其具體的範疇是什麼？像是破壞傢俱或是損傷牆壁，何謂義務與責任？這部分要規範得清楚一點。 另外，目前看來租賃住宅市場發展條例草案，只有規範代管的部分，至於代租的部分，因為還有所謂不動產經紀業的管理條例，所以把租賃的流程原本是代租、代管的部分，看起來是一條龍的東西，卻把他切成兩個法律面，這部分在實際的面向上該如何操作？或是未來應該回歸到所謂不動產經紀業的管理條例，抑或是未來還是採用這樣的法令？ 花次長敬群：我先回答後面的問題，所謂不動產經紀業只是在媒合該階段的服務而已，並不包含後面的包租和代管的服務流程，不動產經紀業沒有規範到後面那一段，因為這是屬於租賃過程底下的專業服務，仲介業就是在媒合那個階段…… 陳委員怡潔：所以他需要證照？ 花次長敬群：後者也要，所以他是兩種服務的內涵，我們把他分開來分別管理，但是未來可以結合在一起，這沒有問題。我們現在第五條要處理的是包含包租業的包租行為和代管的契約，所以其可能涉及的內涵可以能會不一樣，因為這樣所以我們採用「得」而不是用「應」，因為它不完全一樣，會有彈性。另外我們只能先寫一個大原則，未來我們會將具體的內涵加以分流，往下再寫清楚。 主席：因為修正動議，黃委員昭順也有提案，整個案子就先保留，留待下午再繼續處理。 現在休息，因為下午有萬安演習，2點半繼續開會。 休息 繼續開會 主席：現在繼續開會。早上本案討論至第五條，還有待釐清的部分，內政部要不要先說明？比如說，在我的提案條文中，將現行契約範本納入不得約定事項，可不可以？老實講，我只是希望讓規範更完整，因為現行規定是「限制或剝奪」，比較不精確。不過，沒有關係，我純粹是想讓整部法案更明確、權利與義務更清楚而已，也聽聽內政部的意見。 請內政部王司長說明。 王司長靚琇：委員要求第五條先釐清，例如「不得約定事項」，原則上，前段對於應約定與不應約定事項，做的是偏向大方向的規範。本條主要是針對住宅租賃契約做整體、原則性規定，適用本條的主要是小房東與小房客之間的關係，或是小房東兼具企業經營者身分，與其相對於包租業者的關係，這是兩種不一樣的契約型態，針對訂約時的應約定與不應約定事項，中央主管機關會依據契約詳細內容訂定比較不一樣的條款。所以，我們認為，如果本條做原則性的規定，將來可以就幾個大方向訂定詳細條款，比較有彈性。至於曾委員提案條文中的不得約定事項偏向小房東對小房客的範疇，我們則希望維持大原則性的規定。 主席：請鄭委員天財發言。 鄭天財Sra Kacaw委員：我還是延續早上的意見，最起碼應該找一些案例，也就是適用消費者權益保護法的有哪些案件類型，在那些類型之外，就屬於適用本法的類型，我認為應該很容易舉例才對啊！否則，我用請教的方式好了。根據消費者權益保護相關法令，出租人是不是企業體？我不知道這樣的用詞對不對。出租人屬於企業體，或者也可以說是包租業，也許應該是包租業，而承租人是一般個人，所以適用消費者權益保護法。我這樣講對不對？如果這樣講是對的，剛才司長提到的小房東與一般承租人之間的關係，不論是個人或家庭承租人，怎麼處理？是否適用消費者權益保護法？為什麼？個人承租人無非是家庭、個人或學生，大部分是這樣。 坊間就有很多家庭出租廣告，就是房東將住家招租、學生承租，那租屋學生是否適用消費者權益保護法令？這是其中一個部分。如果也適用，那就剩下一種情況，房東有多餘的房屋要出租，但房東工作很忙，因此交給包租業者招租，這種情況可能就適用本法，對不對？包租業接到數件個案，也就是多名單一出租人將房屋出租給包租業，包租業再將房屋出租給一般家庭或學生，這時候是不是又回歸適用消費者權益保護法？所以，本法要規範、要保護的應該是出租房屋給包租業者的單一出租人，法務部或消保單位必須檢視法律，到底是不是只保護單一房屋出租人出租給包租業的情況，以及如果只保護這個部分夠不夠？ 我之所以不斷堅持釐清立法目的，是因為本法立法是為了發展包租業，但我們真正要解決的、也就是真正會產生問題的部分，就是對於將房屋租給包租業的單一家戶來說，權益保護夠不夠，我們必須思考。否則，本法很可能淪為保護包租業。政府機關制定這樣的法律目的到底為何？如果是要保護將空房出租給包租業的單一家庭，那條文中有哪些條文已經保護到房東、或有沒有保護到房東，內政部恐怕要說明，消保單位或法務部也都應該思考。 主席：請內政部說明。 花次長敬群：其實，本條條文內涵就是把這些重要的原則與方向立定下來，剛才王司長也提到，確實會有不同形態的細部內涵需要規劃，意思是我們比較難以將各種類型的內涵統統以條文這種方式來表達。其實，現行定型化契約也規定了應記載與不應記載事項，這是比較適合C to C的模式。未來從小房東到包租業，只要委託租賃契約，就應該會有一些不一樣的內涵，因為涉及轉租，也就是包租業者承租之後，要轉租給真正的承租人，所以會涉及轉租內涵，條文就要加強。但這個部分確實還需要細緻化的研究，我們後續會與消保處或法務部針對內涵做更完整的研析。所以現在的條文不至於不足，因為這裡規定的都是大原則，對於各種類型來說，涵蓋面應是足夠的。當然，我無法回答細項一定會包含哪些，因為這些問題在現階段確實還無法清楚回答。 鄭天財Sra Kacaw委員：等一下大家可以集思廣益，如果現在講不出所謂「小房東」……你把他們稱為小房東，那我們就姑且稱為「小房東」好了。小房東把房子交給包租業，那我們到底有沒有保護小房東、保護夠不夠？在現在討論的條文中，有沒有這樣的機制？這是我們必須檢視的。就算以消費者角度來講，消保單位與法務部也必須協助檢視這樣的機制夠不夠，這是其一。 第二點恐怕要由消保單位解釋。小房東出租給一般家庭或學生，到底要規範在今天所討論的草案中，還是要規範在消費者保護法？在沒有本法的情況下，就是適用消費者保護法。現在固然有了本法，但說明不夠、沒有釐清、不夠詳細，到時受害的還是一般承租人，所以應該釐清。 黃委員昭順：主席，我認為鄭委員天財講的很合理，既然要訂這個法案，就一定要清楚詮釋這些權利與義務，所以，能不能請法務部或消費者保護處說明這樣的立法能不能兼顧所有面向？我覺得這點滿重要的，這樣的文字敘述可以嗎？我真的想請法務部或消保處說明。 主席：今日列席的有消保處、法務部，也有內政部人員。剛才兩位委員講的很有道理，請行政單位說明如何保障小房東的權利與義務。 吳副處長政學：其實，我們之前訂定房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項時，就是依據消保法授權內政部訂定、送消保處審查，該定型化契約應記載及不得記載事項其實有很明確的規定，依照消保法的基本定義，假設是重複、反覆實施、而非偶一為之的出租行為，租賃給最終消費者，也就是自住、不再轉租者，以消保法的一貫立場，這是消費關係，應回歸消保法。消保法中其實有很多規範，包括剛才提到的應記載及不得記載事項、公平互惠原則，還有廣告，其實都有所規範，對於這一塊，本會的立場一直是不論公司或個人房東，只要重複、反覆實施出租行為，就有消費關係存在。如果是委員剛才提到的，假設是個人小房東租給包租業者，這部分是不是消費關係？那就要回歸此處的發展市場條例規範，因為當初在討論時就是這樣切割。 鄭天財Sra Kacaw委員：如果小房東是出租給一般家庭呢？ 吳副處長政學：如果是反覆實施、一直在出租，例如今年出租、明年也出租，只要是反覆實施，我們就認為是契約經營者行為，消保法第二條有規定。 主席：這樣會有爭議！什麼叫「反覆」？房東可能只有這一戶耶！ 鄭天財Sra Kacaw委員：如果第一次出租就發生事情或第一次承租就發生事情，如何反覆？ 吳副處長政學：我們當初針對定義討論過很多次，很難切割是不是第一次出租行為，我們當時與內政部討論很多次之後，才決定以消保法做出基本定義。 鄭天財Sra Kacaw委員：就承租人來講是消費，會認為相關行為適用消費者保護法，只要是個人承租、家庭承租，不管向誰承租，包括向政府機關、一般包租業者或小房東承租，承租人都應該是消費者保護法應保護的對象，怎麼還必須反覆才適用？難道要出租2次才適用？不該這樣解釋。 吳副處長政學：消保法第二條其實有規定。 鄭天財Sra Kacaw委員：不，應該以消費者角度來講。假設一名學生承租次長的房子，經過1個月或半年，覺得不好，或者承租1個學期完畢，屋主不讓學生住了，學生再去承租司長的房子，學生都是應該被保護的對象，怎麼可以說他不在消費者保護法的保護範圍？對他來講，對於兩間房屋都是第一次承租啊！ 王司長靚琇：我大概向委員說明一下。現在，第一個角色是房東，這個房東可能是一般小房東，房屋不是長期、反覆出租，但也可能是長期出租，所以，若以房東角度來看，如果出租是偶爾、偶一為之，那房東與房客之間的關係就屬於C 2 C模式，不適用消保關係，而是適用應約定事項，這是第一點。 第二，房東如果把房子先租給包租業者，已經屬於獲利行為，房東也等於是企業經營者，因為房東把房子交由包租業者反覆對外出租，這時就已經是B 2 B模式，不是消費者與企業經營者之間的關係，因為兩方都算是企業經營者，算是B 2 B，應適用本法第五條。如果是包租業者，屬於業者或企業經營者轉租給一般房客，那就是企業經營者對一般消費者，屬於消費關係，所以會回歸消保法處理。還有另外一種狀況，也是小房東出租給一般房客，但委由他人代管，代管業者跟小房東之間也會因為簽約形成一種關係。代管業屬於企業經營者，這種代管關係也會是一種消費關係，針對這種消費關係，我們未來會在本條例中訂定其委託管理契約的應記載事項。整個租賃市場有不同關係，但對於每一種關係，我們都會訂定規範。 剛才委員比較擔心的是，小房東出租關係應該一律適用消保法規，因為都是消費關係。依據消保法，不見得作此認定，但我們也覺得小房東也應該受到保護，所以，在本條例中，我們也透過應約定與不應約定事項納入規範，一樣以類似規定保護，所以，本法是比較完整的規範。 鄭天財Sra Kacaw委員：按照消保處的說法……消費者保護法主管機關是消保處嗎？ 吳副處長政學：對。 鄭天財Sra Kacaw委員：那你的意思是不是，根據現行、也就是已經施行的法律，小房東將房屋出租給一般家庭或學生時發生的相關權益事項就不適用消保法？ 吳副處長政學：如同剛才司長所講的…… 鄭天財Sra Kacaw委員：你無法認定該房屋是第一次出租、第二次，還是第三次，畢竟誰會知道呢？誰知道有沒有反覆行為呢？一般房東都會避稅，也就是沒有繳稅啊！一般小房東出租給房客時，會主動坦承房屋是反覆出租嗎？所以，這樣的規定有問題。既然有問題，就應該修法，而不是移由本法規定，除非在這裡規定更好，若是在消保法規定，對消費者權益的保護效果則比較差。 吳副處長政學：消保法適用所有行業、所有交易行為，假設整體翻修開放，可能會有適用上的問題。剛才司長所講的，假設不是反覆實施，就依照本法規定，如果是反覆實施，就回歸消保法，或許也是一種區隔方式。 鄭天財Sra Kacaw委員：但本法不見得會三讀通過，所以消保處是不管了？這也是個問題。 吳副處長政學：那就回歸由民法相關約定規範，其實也可有相關規定。 王司長靚琇：最終仍會達到委員的目的，就是全都納入規範。 主席：還有其他修正動議，各位委員還有沒有意見？次長或司長有建議嗎？ 王司長靚琇：針對第五條條文，我們剛才與召委討論過，將住宅租賃契約簡稱為租賃契約。 主席：我先宣告，第三條增列第十款中，在「住宅租賃契約」之後增加「以下簡稱租賃契約」等字，並修正為第二款。這是第三條，不是第五條，只是把早上講的更精確化，在第三條修正之後，以後的條文就使用括弧中的簡稱，請議事人員把資料印給大家。 王司長靚琇：另外，黃委員昭順提案條文第二項提到其他與契約履行有關之「重要」事項，我們建議參採「重要」二字。 黃委員昭順：只列入「重要」而已？其他部分呢？ 王司長靚琇：對，因為黃委員對於本條的建議就只提到「重要」，所以我們把它列入。至於召委建議的不得約定事項，仍建議回歸院版條文。針對吳委員等人提案第四項中的「其為口頭約定，亦同」，我們也同意增列，也就是非具消費關係之租賃契約條款。吳委員等人所提第五項增列條文，我們也參採並照列，但將「內容」改為「條款」。請問是否需要提供文字？ 主席：印給大家，好不好？ 鄭天財Sra Kacaw委員：我早上其實也提到，第五條的說明要加以釐清，不然搞不清楚。 吳副處長政學：我們會把何謂同類型寫清楚。 鄭天財Sra Kacaw委員：要弄清楚，不然，在執行上會不清楚到底是要依照本法還是消費者保護法。既然可能有這樣的狀況，就應該釐清。 主席：請內政部向大家說明修正後的第五條。 何科長圳達：第五條文字修正如下：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定，亦同。 租賃契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」 主席：以上文字與現行消費者保護法的差距相當大，請問消保處吳副處長，現行消費者保護法是否只限制契約方？還是擴及雙方？本條這樣的授權範圍會不會太大？尤其，我要重複早上講的，這裡限制或免除了契約當事人之一方義務或責任，限制範圍會不會太大？ 吳副處長政學：其實，這裡的限制與消保法第十七條規定的差距不會太大，消保法第十七條第三項中的不得記載事項同樣包括不得限制或免除相關責任，跟這裡的規定很像；本條第五項中，對於條款一部無效的規定其實也與消保法相當，所以，我覺得沒有太大差距。 主席：消保法也限制雙方當事人，是嗎？ 吳副處長政學：消保法規定的不得記載事項也是課以業者不可剝奪消費者這部分權利的義務，對消費者顯失公平者也無效，這部分在消保法第十七條第三項都已規範。 主席：但消保法的主要目的是不是要限制出租人？ 吳副處長政學：對，消保法當然是限制出租人。 主席：但本法是限制雙方，並非只有出租人，主體就不一樣了。 吳副處長政學：是，那就看內政部的意見。 主席：主體就不一樣，消保法限制出租人，就經濟與衡平原則而言，畢竟是出租人與經營者比較強勢，可是本法對於承租人也加諸限制，是否符合衡平精神？ 吳副處長政學：這就要看內政部的意見。 主席：基本上當然是這樣授權，但不曉得內政部怎麼看，因為若是照這樣規定，連承租人也要受到規範，但在消保法中，承租人所受限制很少，只有「其他對消費者顯失公平」而已，基本上都是限制出租人，而本處第五條規定是對雙方都加以限制。 吳副處長政學：要請內政部分析其衡平效果如何。 花次長敬群：其實，在租屋市場中，多數仍是小房東與小房客，所以，在某種程度上，雙方之間未必由誰佔有絕對優勢，不像消保法規定的是企業與消費者之間的關係。另外，租屋市場有包租這個過程，也就是出租方是個人，承租方是企業，所以，條文中必須兼顧雙方衡平，這才是對的方向。 主席：所以，就這件事，內政部已經考慮過？好。請大家再確認第五條最後修正的文字。 何科長圳達：第五條修正為：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定，亦同。 租賃契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」 主席：這是最後確認過的文字，請問各位有無意見？ 鄭天財Sra Kacaw委員：我認為還是要釐清在一般房東把房屋出租給包租業者的類型中，今天討論的第五條到底有沒有保護到這種小房東？在第五條之外，是否還有其他保護機制？基本上，小房東比起包租業者，也是相對弱勢，本法的保護到底夠不夠？這很重要，因為本法第一條就規定要發展包租業，那內政部就必須告訴我們哪些條文可以保障比較弱勢的小房東，這部分必須很清楚。 另外，本條第一項規範，應約定及不得約定事項由中央主管機關定之，下一項規定「前項應約定事項，其內容得包括……」中，用的卻是「得」，第三項規定「第一項不得約定事項，其內容得包括……」中，也用「得」。下一項規定「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；」，問題是前面用的都是「得」，所以，這種情況算是很特殊。 花次長敬群：用「得」是因為租屋市場有多種面向的需求，一定要用「得」才有彈性。剛才我們也特別強調，本條是針對雙方，也就是對當事人雙方都要規範，這也可以保障租房子給包租業者的小房東，因為同樣的，承租方看起來是包租業者，但依然要受到這些原則的規範，不像消保法只保護一方。透過這樣的安排，其實雙方都會在充分對等的架構下受到保護，也受限制，原則上，本法是朝這個方向，所以，保護不會不夠。在後頭關於業務執行的條文中，一旦包租業者在執行業務上損及原出租人權益，一樣要受到一些管制與懲罰，後頭條文會針對這方面另外處理。 主席：各位有沒有意見？沒有意見。第五條按照剛才確認的文字通過。 鄭天財Sra Kacaw委員：內政部剛才承諾釐清說明欄。 主席：對，要寫清楚。 鄭天財Sra Kacaw委員：而且要提供給我們，請內政部現在開始就利用時間草擬。 主席：好，請內政部依照鄭委員剛才的建議，把說明欄寫清楚。 處理第六條。 王司長靚琇：針對第六條，我們希望租賃住宅之租金不須再適用土地法第九十七條規定，因為土地法第九十七條是以土地之申報地價與房屋之評定現值總價10%以內作為租金上限。然而，我們知道，目前申報地價只有市價大約2成，評定現值也非常低，所以總價其實相當低，以年息之10%作為上限不符合現在市場上的需要。根據黃委員提出的修正動議，雖然不適用土地法第九十七條規定，但仍應以不超過土地及其建築物申報總價年息15%為限，但我們仍認為已不符合當前時代的需要，所以我們建議還是維持本院核定條文。 黃委員昭順：請司長說明何謂「不符合時代需要」。 姚委員文智：不好意思，在行政單位說明前，我先插個嘴。本條是吳委員玉琴與江委員永昌對本法整體提案的重中之重，但他人在衛環委員會，拜託我們等他來了再處理。 主席：現在處理的是第六條，跟他們的提案沒有關係，他們提的是第六條之一至第六條之七。 姚委員文智：所以增列條文稍後再討論，是不是？ 主席：對，他們提案的是第六條之一至第六條之七。 姚委員文智：好，了解。 花次長敬群：我向黃委員報告，本條設定租金上限，所以涉及租金管制問題，一般來講，國外很多經驗都告訴我們，政府執行租金管制，特別是租金管制上限偏低時，整體租屋市場會消失、甚至萎縮，因為大家都不想出租了。另一問題是價格，政府介入租金定價，確實也有侵害市場自由或契約自由的問題，所以我們當然希望在條文中排除。土地法第九十七條是民國19年因應該年代環境下的土地租金制訂的，當然已經相當不合時宜，只是我們一直沒有機會翻修土地法，所以必須在本法中排除適用該條文。如果再加上另外一個標準，可能還是會重蹈覆轍，所以請委員支持行政院的版本。 黃委員昭順：對於這個部分，我是有意見的。當然，排除土地法第九十七條是可以的，但是如果排除以後，對於租金完全沒有任何規範，本席認為不應該。租金當然是自由市場競爭的結果，也有很多什麼1坪100萬元的；可是你看看其他國家，包括美國、英國和德國，他們對於租金都有一定程度的規範。所以我們應該在法規當中有所規範，不能讓房東想怎麼漲就怎麼漲。其實我寫得很寬鬆，沒有很重，我只是規定不超過土地及建築物申報總價年息的15%。因為我們有實價登錄可以得知房子申報的價錢嘛！我是規定總價年息的15%，你們要再把它放寬也可以，但是不能完全沒有限制。 鄭天財Sra Kacaw委員：其實我在質詢時有提到，我認為第六條應該要刪除。最主要的原因是土地法第九十七條規定得非常明確，它就是針對房屋的租金進行規範。你排除的理由是考量到公告地價、房屋評定現值與市場價值仍有差距，其實無論是公告地價或房屋評定現值，國家都可以透過相關的行政作為讓它貼近於市場價值。不然你就應該去修土地法第九十七條。土地法第九十七條的立法目的本來就是要規範城市地方房屋的租金，如果你現在把它排除，那它還留著幹嘛？而且這件事情也不是第一次發生了。 此外，你們和消保處、法務部必須去做一個衡平哦！因為你現在的規範與消費者保護法並不相符，那邊沒有排除土地法第九十七條，這邊卻排除土地法第九十七條，兩邊不一致耶！這個部分你要怎麼說明？其實它會有間接的影響性啦！小房東出租給包租業者的話，是適用第六條；而出租給一般房客是適用消費者保護法，不適用這個條例，可是消保法並沒有排除土地法第九十七條，那最後受害的會是誰呢？到底是誰？這是大家必須要去深究的問題。第六條排除了土地法第九十七條，但是消費者保護法又適用，我覺得這必須要做很仔細的分析。 姚委員文智：請地政司說明一下，土地法第九十七條執行的情況為何？ 花次長敬群：沒有辦法執行。 姚委員文智：沒有辦法執行，那剛才鄭委員講的意見，其實也滿有道理的。換言之，如果不從根源去檢討，我們每訂一項就把它排除，像黃委員的提案是把它排除以後再加15%…… 鄭天財Sra Kacaw委員：其實不是沒有辦法執行…… 黃委員昭順：我的精神是用實價登錄去處理啦！ 鄭天財Sra Kacaw委員：今天有沒有稅務機關的同仁在場？稅務機關就是照土地法來執行啊！你知道嗎？他就是照土地法啊！不然你問稅務機關，他就是照土地法來執行啊！ 陳委員其邁：我先請教一下，土地法是民國35年訂定的，對不對？這一條都沒修嘛！這有當時的時空背景，請問為什麼當時對於申報總價的法令解釋是公告地價，而不是公告現值或市價？為什麼當時的函示是把它解釋為公告地價，而不是公告現值呢？還是因為它是為了課徵持有稅、地價稅；而公告現值是為了課徵土地增值稅，是交易時所繳交的價格？我的意思是，什麼叫申報總價？ 第二點，其實在租賃市場比較常碰到的狀況是調整租金，而不是訂定租金的價格。因為租金價格是大家說好就好、說不好就不好，是合意行為嘛！調整租金比較容易有糾紛，我們在實務上經常碰到一個狀況，就是房客要經營餐廳，花了2,000萬元裝潢，房東等到房子裝潢好了，租約一年到期之後就要任意調整租金50%。所以租金訂定之後，恐怕要有一個調整租金的機制，這樣對消費者、承租者才比較合理。 花次長敬群：其實在訂定土地法的那個年代，申報地價就是公告地價，公告地價也等於公告現值，所以早期其實兩價是合併的，那時候的公告現值也比較接近市價，因此，10%是指你的租金投報率不可以超過10%，這其實是一個滿寬的標準。 不過到了現在這個社會，公告地價和公告現值已經分離了，特別是公告地價或房屋評定現值，雖然一般的說法是占市價的20%，但實質上可能只有10%而已。如果是10%，你又要求他低於10%的10%，那租金投報率就是1%，這樣沒有房東會願意把房子拿出來出租。實務上，為什麼土地法第九十七條長期都沒有被使用？因為一旦執行這個條文，我們的租屋市場全部都違規，幾乎所有的年租金都超過公告地價和房屋評定現值的10%。 當然，我們也很希望修土地法第九十七條，但是這必須處理土地法的內容，因為它是民國19年訂的，是一部老法律，若要回應現代社會，它有很多內容必須更改，不過這牽一髮動全身，太複雜了！所以我們一直沒有機會去修土地法，也因為如此，現階段許多相關法律都是以排除土地法第九十七條的方式來因應。我們在修住宅法時也是做這樣的處理，很多公產的法律大概都是用這個方式，這是現階段沒辦法或不得不去面對的操作方式。 當然，如果委員支持我們先修土地法第九十七條，而不去碰觸土地法其他條文，那就可以解決這個問題。如果單純只修土地法第九十七條，那當然更好，我們不僅可以處理這個部分，還可以解決掉許多問題。 另外，租金管制是一個很嚴肅的問題，政府會規定某個東西的市場價格不得超過多少錢，一般來講，大概只有重要民生物資或政府公營事業，如汽油、電等，才會有價格的公式和管制。基本上，一般人民之間的交易行為，現代社會已經不太會涉入到價格管制了。剛才陳其邁委員提到，有些國家對於租金調整確實會有一些規定，但那都是部分城市，因為那些城市的租屋需求量非常、非常龐大，像德國柏林有60%至80%的家庭是租房子的，此時租金的管制會涉及到公益，是一個公共議題，所以政府才會介入，規定每年租金只能調整多少，調多了，可能是違法的。 可是目前臺灣比較沒有那樣的背景，一般而言，現在市場上的租金水準或漲跌幅，並沒有出現非常多的爭議，所以我希望委員能夠認同我們，不要過度介入，讓租金回歸市場機制可能會比較好，以上說明。 黃委員昭順：次長，如果你覺得單就土地法第九十七條進行修正，這一條就不用予以排除，那你能不能把土地法第九十七條修正後的精神寫在這一條裡面？這樣就解決問題啦！ 花次長敬群：就是刪除那一條嗎？ 黃委員昭順：我的意思是，我們不要把它刪除，因為就只有這條條文有所規範，沒有其他的了。你認為土地法第九十七條是民國三十幾年的產物，所以你剛才說希望經立法院同意，只修這一條，其他的你就不管。可是事實上，要修土地法的話，不可能只有修第九十七條，所以你能不能把第九十七條你想要修正的精神寫在第六條？ 花次長敬群：其實第九十七條要修的就是刪除第九十七條。 黃委員昭順：你就是要把它刪除就對了？ 花次長敬群：對，只能用刪除的方式。 黃委員昭順：沒有其他的辦法可以處理？ 花次長敬群：對。 黃委員昭順：那等於是這一條就完全沒有規範哪！ 花次長敬群：所以我們只好排除第九十七條，大概只能這樣做。 黃委員昭順：如果要排除第九十七條，你看看有沒有辦法把它增列在這一條，並依照實價申報的精神…… 花次長敬群：那不一樣！ 黃委員昭順：沒辦法在這裡處理嗎？ 花次長敬群：因為那是不同的。 黃委員昭順：但我覺得完全排除還是不太對，而且公聽會上也有很多學者專家提出這個問題啊！我有看過你們公聽會的資料，你們都沒有回應，也沒有去處理啊！ 花次長敬群：基本上，本條文這樣處理，絕大多數的專家是支持、認同的，因為…… 黃委員昭順：也有相當多學者專家提出意見，我有看過你們公聽會的資料啊！ 主席：剛才鄭委員問到，賦稅署、稅務機關有在用這一條嗎？請宋副署長說明。 宋副署長秀玲：目前綜合所得稅對於租賃所得的部分，原則上是以實際約定的租金作為課稅的基礎；如果實際約定的租金比一般租金情形來得低，我們會用各地區國稅局查得的租金標準來核定。各地區國稅局核定的租金標準是調查市場租金行情而來的，和土地法這些可能不太一樣。我們是以實際調查的結果作為課稅標準，那是有法律依據的，我們是根據立法院訂定的所得稅法去調查租金標準。 姚委員文智：所得稅有排除土地法第九十七條嗎？ 宋副署長秀玲：沒有！它沒有這樣規定，因為所得稅法…… 姚委員文智：自動排除？ 宋副署長秀玲：所得稅法都是用實際所得來課稅，這個房東收多少就是多少，就算他違反其他法律規定，那還是他的所得，我們…… 主席：對，非法所得也要課啦！ 宋副署長秀玲：對！對！召委說得對。 主席：非法所得也要課稅。 宋副署長秀玲：即使他違反法律規定，那還是他的所得，我們一樣要課稅。 姚委員文智：現在的意思是，雖然有那個條文，但是已經都約定不執行了。因為土地法第九十七條不是只有規定10%的上限而已，它還要強制減價，所以根本沒有…… 主席：沒有在執行啦！ 姚委員文智：根本沒有執行，所以剛才黃委員或陳其邁委員所考慮的部分，我覺得可以放在吳玉琴委員和江永昌委員的修正條文，現在內政部說要排除土地法第九十七條之規定，至少比較明確啦！不像他們在適用所得稅法時，都是自己把它刪除，對不對？你們是自己把土地法第九十七條刪除啊！其實就是啦！因為大家都約定不執行，地方政府也不執行嘛！所以我覺得第六條應該照內政部的版本通過，但是要在立法說明欄把它說明清楚。此外，我們審完這個條例之後也可以通過一個附帶決議，要對土地法進行全盤修正，以符合這個時代的需要，以上建議。 陳委員怡潔：這樣聽下來，我比較支持次長的說法，因為租金應該是出租人與承租人之間的協定，這是他們自己議定的事情和規範。而且租金有其市場機制，也有一定的範疇，所以這裡真的不適合再去做任何的調整，政府的機制不應該管太多，我覺得這樣反而會搗亂市場機制。 鄭天財Sra Kacaw委員：我們必須考量今天我們談的並不包含適用消費者保護法的承租人，陳委員，大部分的承租人是適用消費者保護法，而不受此條例規範哦！可是這一條排除了土地法第九十七條…… 在場人員：一樣不適用。 鄭天財Sra Kacaw委員：沒有！你在第五條已經講了，租賃住宅市場發展條例沒有去管符合消費者保護法的那種承租嘛！第五條不是談住宅租賃契約嗎？一般承租關係都還是適用這個條例嗎？ 在場人員：對。 鄭天財Sra Kacaw委員：所以它也是排除了第九十七條。你沒有說明啊！我剛才有問，可是這個部分你沒有回應，你要講出來啊！ 主席：針對鄭委員的疑問，請花次長說明。 花次長敬群：基本上，所有的住宅租約都排除。第六條訂定之後，所有的住宅租約，無論是否適用消保法，統統排除土地法第九十七條的適用。 黃委員昭順：都排除以後，後面吳玉琴委員的提案精神是另外再…… 主席：那是押金。 黃委員昭順：押金和租金不是都差不多？是一樣的啊！ 主席：不一樣。 黃委員昭順：和租金不一樣？ 花次長敬群：押金是押金，租金是租金。 黃委員昭順：這一條租金和押金都提了啊！ 陳委員怡潔：委員的意思應該是，在簽約的時候，租金和押金大部分會共同討論，一起寫在租約裡啦！所以他認為這應該是共同討論的內容。我們在簽訂合約的時候，一定會註明押金是幾個月、租金是多少嘛！黃委員，你的意思應該是這樣吧？ 鄭天財Sra Kacaw委員：第五條第二項規定，前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。租金不是嗎？ 花次長敬群：不是，租金不屬於權利義務事項。 鄭天財Sra Kacaw委員：所以不會在這裡面？ 主席：請張委員宏陸發言。 張委員宏陸：這一條，我覺得還是就照行政院提案條文通過。租金的部分，我們政府也不要管那麼多啦！你就讓承租和出租雙方自己判斷，太貴也沒人要租嘛！我認為政府不應該限制那麼多。 黃委員昭順：但是接下來的條文都是在管這些耶！你看姚文智委員、吳玉琴委員的修正動議…… 張委員宏陸：租金的總額，我認為不用管那麼多。舉例而言，如果我不跟你收這間房子的租金，你只要幫我繳管理費、房屋稅及地價稅等，我就願意讓你住，這也是一種方式啊！我覺得自由市場經濟…… 黃委員昭順：這也是一種方式，所以我們寫「不超過」啊！ 張委員宏陸：不是，我們就不要管。全天下沒有那麼笨的人，如果我負擔不起租金，我就不會跟你租嘛！我覺得這是市場機制，政府不用管到那麼細。 主席：請陳委員其邁發言。 陳委員其邁：我剛才問的問題是，民國35年那時候只有一個土地價格，就是公告地價對不對？ 花次長敬群：申報地價就是公告地價。 陳委員其邁：土地法沒有訂定土地買賣的最高限額，為什麼租金要訂定最高限額？ 主席：這要看原始的立法目的啦！ 陳委員其邁：我的意思是，民國35年訂定土地法時，規範租金價格的用意到底是什麼？黃昭順委員問的意思大概是這樣…… 黃委員昭順：你怎麼替我講我的意思？ 陳委員其邁：我說「大概」，我沒有替你發言，我是說「大概」啦！ 花次長敬群：它有一點類似375減租的那種精神，在那個年代，佃農、承租戶真的是比較弱勢，比較會有地主強壓、欺負承租戶或佃農的情形，所以才會在那個時空環境下，施行375減租、租金管制等措施。我們現在想想看，一年的房租是土地價格或房屋價格的10%，其實那是非常、非常高的門檻；但是現在的環境讓它變成只有1%，又有一點脫離現實，所以才會出現問題。另外，這個條文不是在民國35年訂的，是民國19年訂的。 主席：請鄭委員天財發言。 鄭天財Sra Kacaw委員：我們還是要考量一下，不能說反正租金很高，他就不會租，有時候是不得不租啦！為什麼？畢竟有兩百八十五萬多人有住宅的需求，又買不起房子，所以他一定要租啦！ 主席：請問各位，第六條照行政院提案條文通過，有無異議？ 黃委員昭順：我還是希望保留。 主席：好，第六條保留。 關於第六條之一至第六條之七，因為兩位提案人都不在，我們先處理第七條。剛才姚文智委員說暫時不要討論，他不是講內容，是講程序的問題。 處理第七條。請內政部何科長說明。 何科長圳達：第七條最主要是規定出租人必須要提供與事實相符的廣告。受刊登租賃住宅廣告的媒體經營者明知或可得而知廣告的租賃住宅面積、樓層別、屋齡及法定用途與事實不相符的話，就不能刊登。如果廣告主是租賃服務業者，必須要註明租賃住宅服務業的名稱，以上。 主席：本席也有提案，行政院提案條文是規定與事實不符者不應刊登，但是我認為實際執行會有困難，尤其是媒體業者。所以我建議修正為：「就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連帶責任。並損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。」我是做這樣的修正啦！因為如果只規定不刊登，我覺得實務上執行會有困難。 請陳委員怡潔發言。 陳委員怡潔：第七條要求受託刊登廣告之媒體經營業者要負查證責任，譬如住宅面積、屋齡、樓層及法定用途等。我們當然願意確保房客能獲得正確資訊，這個前提是善意的沒有錯，但是你訂這一條會不會太過理想化？因為這會變成以後要刊登租屋廣告，業者還要先去查證，在實務上，他們到底能不能有這樣的作為？有辦法查證嗎？所以我才會質疑這個部分會不會太過理想化。這個立意當然非常好，但是在執行上會不會有問題是我們必須去考慮的，這會不會有一點強人所難？ 另外，如果刊登廣告的人故意刊登不實廣告，這個法條沒有處罰他，反而是變相去處罰媒體經營者，這會不會造成未來沒有人敢提供廣告的篇幅給出租人？這些都是我們要去思考的問題點。 主席：我要把「並損害賠償……」修正為「其損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄」。基本上，這是消費者保護法的相關規定。針對我的提案與陳怡潔委員的意見，內政部有何回應？ 花次長敬群：原則上，我們當初訂定這個條文，就是希望廣告刊登者對於資訊的正確性要負一定的責任，因為我們也知道，有時候網路上的租屋廣告會有一些錯誤資訊。曾委員提到的做法，原則上我們也認同，所以我們同意朝曾委員的提案文字來修，把「不應刊登之」修正為曾委員版本的文字。由於這會涉及到後頭的罰則，曾委員是建議把那個罰則刪除，這部分我們想再聽聽委員的意見，原則上，保留或刪除，我們都可以接受。 黃委員昭順：我特別看了行政院提案條文的說明欄，因為這一條有提到哪些部分不應該刊登，但是這些不應該刊登的資料來源為何？我認為這個部分應該要在條文裡面予以規範。如果沒有任何規範，你就限定哪些部分不應該刊登，我怎麼知道哪些部分不應該刊登？我們沒有任何標準啊！所以我建議增列第三項，以政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本為查證來源，這樣才會有一個依據。我覺得應該要增列這些文字，否則就沒有依據了。還是要把這些文字放在說明欄？ 花次長敬群：我們依照曾召委的修正動議來修的話，就沒有「不應刊登」這樣的字眼。當然，資料查證本來就是媒體刊登者應負的責任，他在刊登這個廣告時，本來就負…… 黃委員昭順：曾委員是從正面去講這件事，我們是從負面去講這件事，其實精神是一樣的。我是就你們的條文去修改，才會增列那些文字，其實精神應該都一樣啦！我覺得我這樣寫比較順耶！ 主席：好，都列出來也可以。內政部認為這兩項都可以列上去，那我的提案列第二項，第三項列黃委員的版本，請問各位，有無異議？ 黃委員昭順：你要把修正條文拿出來啊！ 主席：有，就把我的列第二項，你的列第三項。 另外，第三十四條要不要留著？ 黃委員昭順：第三十四條等一下再討論，你猴急什麼？ 主席：不是，那是配套。 兩位提案委員都來了，等一下處理第六條之一，現在休息10分鐘。 休息 繼續開會 主席：現在繼續開會。 第七條文字確認如下：「出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連帶責任。其損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。 前項資訊來源得以政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本查證之。 第一項及第二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業名稱。」 請問各位，對第七條照以上文字修正通過，有無異議？（無）無異議，修正通過。 繼續處理第六條之一。請吳委員玉琴發言。 吳委員玉琴：過去在租屋的爭議上，定金和押金是民眾爭議較多的部分，所以第六條之一對於定金的金額，是以月租金10%為原則，最高不得超過30%；押金則不得逾2個月的租金總額。這部分我們做了一些規範，讓彼此的租賃關係比較清楚。 其次，押金何時該返還也是經常出現爭議的問題，所以我們後面規定中止租賃7天內要返還。我們希望藉由這些規定，讓租賃雙方的定金和押金有明確的規範，以上。 主席：這涉及到民法相關的規定，請法務部陳副司長說明。 陳副司長大偉：兩位委員的版本內容非常豐富，其中有很多內容與現行民法租賃方面的規定有出入或重疊之處，由於修法的結果可能會影響到日後民事契約的權利義務關係，建議召委能夠請內政部提供對案，以利委員會做更深入的討論，謝謝。 主席：另外，今天也有司法院的同仁列席，請黃調辦事法官說明。 黃調辦事法官書苑：因為這部分涉及到實體法律關係，換言之，可能會涉及到實體法上的權利義務，我們予以尊重。 主席：請內政部就剛才提案委員的說明和法務部提出來的問題作一回應。 花次長敬群：針對第六條之一的內涵，我們建議定金的部分不要約定，因為過去相關的法令或習慣都沒有明訂，訂定之後會造成市場上相當大的困擾。 至於押金的部分，我們同意以2個月的租金為限，這也符合土地法的相關規定。押金的部分我們同意訂定。 至於押金返還的部分，在實務操作上，用時間來限制未必能夠配合，我們建議用條件的形式，也就是在租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時返還。用條件的方式來表達，而不要用時間來限制，會比較符合實際的需要。 內政部有提一個對案，我們會再印給大家。 主席：在印的同時，請問法務部，內政部提出來的對案是否合適？這樣的條文會不會如你剛才所言，對民法租賃的規定產生重大衝擊？ 陳副司長大偉：內政部提出來的對案，我初步看了一下，基本上，還是維持在原來權利義務的架構體系裡面。條次或具體文字內容可能要做細部的調整，屆時我們再提出來討論。 主席：請江委員永昌發言。 江委員永昌：本席要問的是訂金和押金，你們現在接受押金的部分，因為民法或其他法律也有類似或相同的規定，但是本席現在要說的是，內政部可不可以說明一下現在的狀況，房客租房子時，房東有沒有收訂金？未來的租賃住宅服務業，不管是擁有很多住宅提供給別人包租或代管，或者是包租、代管者對承租人，他們會不會收取訂金？ 本席希望這個法令能有一個嚴謹的規範，因為現在就是有在收訂金，但是遇到這些事情的時候，例如消保官等等，沒有人可以處理，所以這方面的紛爭很多，大家也不知道該怎麼解決。我們本來是寄望於這個條例，假如你們認為不要在這裡規定，因為可能會和其他法律的相關規定抵觸或衝突，或是會造成衝擊，但本席要請問一下，你們要如何解決訂金的疑慮？或是你們完全跳過訂金的疑慮，這部分就不管了？ 花次長敬群：基本上，我們現在是連買賣房屋的訂金都不會以法律規範，因為訂金的彈性確實很大，通常是視狀況而定，如果我們訂一個標準，可能也會產生另外一種狀況，就是本來沒有要收那麼多訂金，但是因為法令規定，所以就變成要收那麼多，會有這樣的負面效果出現。 原則上，我們尊重委員的意見，我們也了解實務面的確會有一些狀況，例如仲介公司斡旋金的爭議，這些等未來我們對行業進行管理的時候，就可以做一些相對應的處理。如果直接在條文中明定一個數額或比率，我覺得這對市場是一個多餘的影響，可能不定比較好。 主席：他們的意思是說要依契約自由原則，不要規範訂金的部分。 江委員永昌：本席的意思是說，即使不要在這裡規定，起碼也要給本席一個答復，這部分要在哪裡處理，是經由法律訴訟處理嗎？ 花次長敬群：因為實質上這樣…… 江委員永昌：實際上100戶房子出租，只要貼了紅單就不可能不收訂金，我們現在要發展租賃住宅服務業，不管是包租或代管，本席不相信包租業、代管業或房東不會有這個疑慮，或者承租人也不會有這個疑慮，到時候一定會發生這樣的問題。 你們說不要在這個條例當中規定，本席也能接受，但是你們必須告訴本席，我們是法治國家，你們打算在哪個法規處理這個問題？只要答復本席這個問題就好了。一些看得到的、不麻煩的事，你們說要發展，一些實際上明明會發生問題，會造成租賃市場的不健全、黑暗面，會讓相互之間的權利受損，這些問題你們卻不碰觸，也不做任何處理，這樣我們就很不解了。 張委員宏陸：本席有一個程序問題，本席剛才看了一下，其實這些事情在其他法令都有規定，所以我們可以在第六條加上一項，其他法令有規定的，就依其他法律規定，只要整理一下就好了。至於訂金這類沒有相關規定的再提出來討論，不然這個條文有這麼多內容，我們光是討論這個部分，可能一整天都討論不完。 主席：沒錯！說不定要討論到晚上12點。 張委員宏陸：對，其實有些部分在其他法令已經有規定，那個部分是否就不要重複處理？我們只針對沒有規定的部分討論，不然可能到明天也討論不完，所以本席要徵求兩位委員的意見，這樣處理是不是比較好？ 吳委員玉琴：我們提出的條文就是到第六條之七這幾條，之前也和行政部門、內政部做過協商，所以內政部是不是可以提出協商後的意見、版本？你們可不可以直接拿出來，不要增加溝通上的困難，好不好？不要一條、一條的拿，如果有對案就全部拿出來，我們一起討論，好嗎？行政部門應該有他們的考量，如果我們提出的條文不可行，他們也會提出對案。 主席：等一下一條、一條的討論。 吳委員玉琴：是要一條、一條的討論，但是他們有對案，所以不是…… 主席：本席也要請教一個問題，其實剛才張委員說的也有道理，現行法令是不是已經有相關規定？假設有的話，那就不需要了。 江委員永昌：如果現行法令有規定，你們就把它挑出來明示，我們也不是隨便提出修正動議，我們很嚴謹的在做這件事，如果其他法律真的有一模一樣、重複的規定，可能就是提出修正動議的人不負責任，但事實上並沒有。 本席要在這裡說一句話，本席不是反對其他意見，只是要把自己的立場說明清楚，如果你們不接納訂金的規範，本席就不接受你們的對案，哪個法令有規定訂金的部分？請你們告訴本席。本席不是要阻擾這個法案，也很樂意這部法律能夠儘快上路，而且本席也非常同意有時候時效是很重要的。 張委員宏陸：本席再說清楚一點，本席是說其他法令已經有規定的部分，請內政部整理一下，我們先討論下一條，等他們整理好之後我們再來討論這一條。你說訂金沒有相關規定，那這部分我們可以討論，至於其他已經有規範的部分，本席覺得根本就不需要討論。 而且大家也要考慮是否要把這些規定納入，因為法條也沒有必要規範太多，我們針對該討論的地方討論就好，不然這樣會浪費大家太多時間，而且沒辦法聚焦，討論也會沒完沒了。這部分徵求召委和兩位委員的同意，這樣做會不會比較好？不然法律條文太長了。 主席：第六條之一到第六條之七就麻煩內政部和兩位委員檢視一下，看看哪些條文是可以留下來的。 吳委員玉琴：有啊！我們檢視過了，主席，他們真的有對案，而且大家也討論過。因為這是新定的法，我們覺得內政部的草案沒有明定房東與房客之間的權利義務關係，他們之前的說詞都是因為民法或其他法令已經有規範，剛才又提到土地法，但是對一般民眾來說，等於是要在各法當中尋找它的權利義務關係。 因為今天這個法是特別法，如果沒有違反其他法令，其實可以在這邊明定、說明，本席覺得這樣也是一件好事，民眾只要看到這個法律就可以很清楚彼此的權利義務關係。我們不是故意來搗亂的，因為才七條而已，也和…… 主席：不會的，雖然你們不是內政委員會的委員，我們也非常歡迎你們來表示意見、提案，不會說你們是來搗亂的，我們不會這樣，你們不要誤會。回到第六條之一，剛才發給大家的文字內容，請問是否贊成？有沒有意見？ 吳委員玉琴：它要把訂金拿掉。 主席：對，把訂金拿掉了。 吳委員玉琴：請問內政部，最後一項的支付押金，出租人得主張不做為積欠租金之抵付，這一項不納入的理由或原因是什麼？ 主席：請內政部說明一下，就是第四項要不要列入。 吳委員玉琴：對，第四項要不要列入？ 陳科長啟明：因為目前對於提前終止租約，民法規定遲延支付租金是二個月，這個地方提到的押金不能抵付積欠租金，以目前的定期租約來看，它本身就是以遲付租金二個月為抵扣，本來就不能用押金來做抵扣。 主席：請問各位，有無意見？如果沒有意見，第六條之一就照最新修正的文字通過，第六條之一現在有二項，請大家確認一下文字。 何科長圳達：針對第六條之一，內政部建議修正條文如下：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。承租人應於簽訂租賃契約之同時給付出租人。出租人應於租賃消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時返還押金或抵充債務後之剩餘押金。」 主席：請問各位，對以上第六條之一修正文字有無異議？（無）無異議，第六條之一照內政部建議修正條文通過。 繼續處理第六條之二，請提案人說明。 吳委員玉琴：本席簡單說明一下，這一項是針對住宅房屋修繕的部分，出租人應該提供適宜的住宅品質，以及修繕時的責任分工或是責任範圍，第二項也提到房東應該要向承租人說明由承租人負責的修繕範圍，以及有修繕必要時的聯絡方式。 第三項是針對出租人要負責的修繕範圍，最後一項是出租人負責修繕的時候，如果沒有給予適當的修繕，承租人可以自行修繕，並從押金扣回修繕費用，這個部分我們是參考民法第四百三十條第四項和第四百二十九條制定，這是有關修繕部分的意見。 主席：內政部有沒有意見？ 花次長敬群：其實這部分在民法第四百二十三條、第四百二十九條、第四百三十條都有相對應的規範內容，原則上我們希望這一條不要制定，因為這是重複規定，不曉得委員可否認同？ 主席：法務部陳副司長有無意見？ 陳副司長大偉：法務部沒有意見。 主席：好，謝謝。 吳委員玉琴：如果沒有牴觸，為什麼不能在這邊明定？因為這樣並沒有沒有違反、牴觸民法。而且如果在這邊訂定的話，消費者或是房東都會比較清楚，只要看這個專法就清楚了。 主席：但是這樣規定的話，之後可能會有問題，到時候誰是主管機關？如果在這裡規定，主管機關是內政部，而民法的主管機關是法務部，到時候會不好解釋。 吳委員玉琴：如果有糾紛或訴訟，當然是以民法處理。 主席：如果是這樣規定，就會依照這個法的規定處理。 吳委員玉琴：如果在這裡規定，由內政部解釋有什麼問題？ 主席：請內政部說明。 花次長敬群：因為文字內容基本上就是民法的條文，到時候確實會有解釋權的疑慮。 主席：第六條之二就不制定。 接下來處理第六條之三。 吳委員玉琴：依據過去民間統計的房屋仲介糾紛，修繕的責任分屬一直不清楚，民法雖然有規定，可是大家還是搞不清楚。如果在這裡規定，本席覺得這樣能夠再次宣示，讓它的權利義務關係明確化，民眾端也會比較清楚房東和承租人的角色，這樣有什麼不好？這一點我們一直很疑惑，因為這樣並沒有牴觸民法，而且在這裡規定也會比較清楚。 主席：其實，就如同剛才法務部陳副司長提到的，會和現行民法等相關規定產生重大衝擊，陳副司長要不要說明清楚？ 吳委員玉琴：會有什麼衝擊？ 陳副司長大偉：委員版的內容會有一些非要事行為變成要事行為，或者有些債權關係是債務人和債權之間的關係，如果債務人和債權之間的債權關係會拘束到第三人的話，這樣和一般民法上的權利義務關係可能就會有一些抵觸的地方，就整體的內容看起來，好像並不是完全符合現行民法的權利義務關係架構，所以我們才會有這個疑慮，謝謝。 主席：請問各位有沒有意見？ 鄭天財Sra Kacaw委員：都在這邊規定會有…… 吳委員玉琴：你們要針對這一條提出說明，是不是真的會有很大的抵觸，可是剛才又說沒有，這樣本席就不懂了！ 鄭天財Sra Kacaw委員：如果只是解釋的問題，本席認為那不是問題，因為這個法這樣規定，不管是承租人、出租人、包租業者，或是和這些事情有關係的人，只要看這個法就很清楚，即使在這邊重複規定民法所規定的事項，其實也沒有什麼不好，不然還要解釋哪些問題應該回歸民法，對不對？至於到底由誰來解釋，其實只要一起討論就好，因為這裡涉及租賃住宅，所以當然是由內政部解釋，如果涉及到你們，就找你們一起來討論，這有什麼關係。 尤委員美女：關於這一條，如果它的內容和民法並無不同，在這裡規定只是讓承租人和出租人之間的權利義務關係更清楚，到時候只要直接看這個法就好，不需要再去找民法的相關規定，本席覺得這樣沒什麼不好。除非這裡的規定和民法的規定不一致，這樣就會牽涉到到底要依照哪個法令的問題，如果內容沒有抵觸或完全一樣，本席覺得在這裡規定能夠讓這部分更清楚，其實沒有什麼不好。 主席：請內政部說明。 花次長敬群：我們建議是否可以在定期化契約明定這些部分，不要用條文的方式規定？其實這也是一個替代方案，不曉得委員是否可以接受？ 主席：他們的意思是在定型化契約中處理。 江委員永昌：本席要說的是，關於我們的修正動議第六條之二，大家一直說這和民法第四百二十三條、第四百二十九條、第四百三十條重複，條文內容一樣，但本席不這麼認為，不然大家可以把這三個條文拿出來對照，那邊說的是不動產租賃，這裡說的是住宅租賃，而且這裡是用更嚴謹的形式規範，是屬於內政部的業務主管，這樣哪有錯？但是如果不動產的租賃要打官司，當然是由法務部、司法處理。 因為這裡多了一個租賃住宅服務業的包租和代管，如果你們考量的是這個，我們可以接受，就看你們的對案條文內容是什麼。因為很明顯的，我們的修正動議只寫到出租人、承租人，可能漏掉你們顧及的部分，因為今天這個租賃住宅發展及管理條例要顧及到租賃住宅服務業，但我們的提案在這部分可能有所欠缺、有所不足，所以這部分歡迎你們提出對案彌補。 可是千萬不要一直以民法已經有規定為理由，不然你們可以拿出條文對照，例如可歸責乙方或契約訂定等等，我們的提案有這些文字嗎？並沒有嘛！所以你們不要一直這麼說，這樣真的是誤導視聽，謝謝。 花次長敬群：我們確實有準備對案，如果大家真的覺得在這裡規定會比較清楚、比較明瞭，我們尊重委員的建議，把對案拿出來討論。 主席：好，把你們的對案拿出來。 花次長敬群：第六條之四我們真的不能接受，其他的都有對案條文，因為那會變成一個新的債權，在民法物權裡面劃了一個債權契約，這樣會很麻煩。 主席：我們一方面印資料，另一方面是不是先請內政部唸一下第六條之二的條文內容？ 何科長圳達：針對第六條之二，內政部建議修正為：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。 出祖人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。 前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。 出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。」 主席：以上是內政部提出的第六條之二對案，請問各位，對內政部修正條文有無意見？ 尤委員美女：第五條就是在規定定型化契約，定型化契約其實有兩種，你們是兩種都有定型化契約嗎？ 主席：針對第六條之二的內政部建議修正文字，有無意見？本條就按照內政部的建議條文通過。處理第六條之三。先請提案委員說明。 江委員永昌：關於第六條之三，大家都知道現況，就是有人會承租房屋之後再把它轉租出去，當然，相對於第六條之三，民法第四百四十三條也有對應的條款，但是並不如這裡的規定詳細。本席說明一下，這邊是說轉租人要經出租人書面同意，但是在民法當中，租賃的標的物如果是房屋，必須是原本的條約當中有反對意思才不可以轉租，這兩個規定並不一樣，所以我們才會提出這一條修正動議。 民法第四百四十三條並沒有詳細規定租賃房屋再轉給下一手時，對下一手的承租人有什麼應盡義務，例如要把承租的權利義務範圍完整的讓次承租人知道，在民法的規定當中，這部分並沒有寫得很清楚，所以我們才會提出修正動議，以上，謝謝。 主席：內政部是否要回應？ 花次長敬群：我們的對應條文是針對江委員提出的版本，把「住宅租賃標的範圍」的「住宅」兩個字拿掉，直接用「租賃標的範圍」就好了，只是把「住宅」兩個字刪掉而已。 主席：請內政部的同仁宣讀一下內政部的建議修正條文。 何科長圳達：針對第六條之三內政部建議修正為：「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。 轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍及期間。 轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」 主席：請問各位，第六條之三照內政部建議修正條文有無異議？（無）無異議，本條照內政部建議修正條文通過。 繼續處理第六條之四。請提案委員說明。 江委員永昌：同意刪除。 主席：委員同意刪除，本條不予增訂。處理第六條之五。請提案委員說明。 江委員永昌：為了節省時間，請內政部直接就你們提出的對案說明。 主席：你還是要說明一下為什麼提案，程序正義是很重要的。 江委員永昌：這樣時間會拖長。 主席：因為我們不知道委員提案的緣由，而且立法時，相關內容不是只有你們和內政部知道就好了，在座的委員也需要了解。而且現在正在錄影，很多人在看，只有他們兩個說好是不行的，程序正義很重要。 江委員永昌：大意是這樣的，因為特定的情況，出租人有保全財產權之必要，所以會發生是否提前終止租賃契約，以及是否需要繳納違約金的問題。我們提出的修正動議是要強化承租人應善盡保管租賃住宅的責任，這部分也在法條中規定，避免承租人涉及相關違法事件等等的規定，這些都有放在條文裡面。另外還強調為避免房屋重建的等待期產生空屋閒置的情況，也把這部分加在條文裡面。 還有包括強化房客要按期繳納租金和費用的義務，這部分也有參考民法第四百四十條的相關規定。另外，為杜絕房客未經房東許可轉租給他人，所以也參照民法第四百四十三條的規定。最後，在終止租賃契約時，出租人應該用書面通知，確保承租人的權益，這部分也有在條文中規定，以上說明，謝謝。 主席：請問內政部還有無補充說明？ 花次長敬群：在架構上，我們遵照委員的提案，只是在第二款的部分，承租人或同居人的違法行為侵害出租人權益等等，這一款我們建議刪除，其他條款我們有做一些局部的文字修正，請各位參照我們提出的建議條文。 主席：請內政部同仁宣讀一下第六條之五內政部建議修正條文。 何科長圳達：針對第六條之五，內政部建議修正為：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告而仍拒繳。 三、承租人非經出租人承諾，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者：於終止前十五日。 二、依前項第四款規定終止者：於終止前前三個月。」 江委員永昌：原則上本席同意接受對案，但是本席有兩個問題，因為本席自己也有疑慮，請內政部說明一下。在這些情形之下，出租人得提前終止租賃契約，承租人是否就不得要求任何損失賠償？第二點，本席雖然提出修正動議，但本席也考量很久，有關重新建築之定義，到底是申請建照？還是指都更程序進行到哪一步？什麼狀況下才能視為重新建築？雖然本席有提出修正動議，但是本席對這部分也有疑慮，你們是不是可以解釋一下？ 主席：請內政部對江委員的意見作一回應。 王司長靚琇：第一個部分就如同委員說的，如果提前終止租約是因為符合這些條件，承租人當然不得要求賠償，這一點是沒有問題的。既然我們同意他在這種條件下可以提前終止契約，當然就沒有所謂的違約金問題，一定是有違約的行為，例如違約提前終止，這樣當然就要付違約金。 但是這部分有列出一定條件准許提前終止，表示他只要進行之前的通知行為之後，當然就沒有違約的問題，也沒有所謂的違約金問題，這是第一個。第二個，所謂的重新建築，通常我們是認為例如房子已經老舊，可能不宜再繼續居住使用，未來如果要重新建築而必要收回，如果有需要做更明確解釋的話，我們可以再做解釋。 江委員永昌：用解釋函嗎？ 王司長靚琇：對，用解釋函的方式處理。 尤委員美女：首先是文字方面的問題，就是第二項第二款：「於終止前前三個月」，修正條文中有兩個「前」，應該要去掉一個。另外，開頭的「出租人得提前終止租賃契約」，要不要修改為「得提前以書面終止租賃契約」？下面已經有規定了嗎？好的。另外，這一點剛才也有提到，第一項第四款：「出租人為重新建築而必要收回」，出租人要重新建築所以收回，對承租人而言，其實這也不是他的錯，這個部分的權利平衡是否需要考慮一下？ 另外，所謂的重新建築而必要收回，是指他們正在談的時候就可以這麼做嗎？例如一開始談就提前三個月通知承租人終止契約。因為從開始談重新建築，一直到落實建築，搞不好需要一、兩年，這裡到底要怎麼規定？當然，你們有說會再用函釋處理，這個部分是否能先說明一下？ 主席：請內政部先說明一下。 花次長敬群：關於重新建築這個部分，本質上就是要更新、改建嘛！這部分當然還有更新計畫審議的過程，我們也不希望在審議過程當中，因為不知道什麼時候才能開始操作，所以就不敢出租，因此才會制定這個條文。在某種程度上，其實是希望等待都更的房子仍然可以做一定程度的有效利用，所以才會有這樣的規範，當然，也會要求出租人如果要提前終止，還是要三個月前提出。 這裡面會涉及一些問題，從提出更新計畫開始一路走過來，一直到最後核定，就算核定完，一般來說也不會立刻拆除，所以三個月的彈性空間應該是足夠的，不至於要規定到什麼樣的更新程序才可以提前終止。關於這個部分，請委員同意保留現在的文字表達方式，後續我們會就實務的狀況，用函釋的方式把各種情況表達的更具體，好不好？謝謝。 主席：法務部陳副司長有沒有意見？ 陳副司長大偉：沒意見。 主席：好，謝謝。另外，第一項第三款：「承租人非經出租人承諾」，前面的文字是不是都用書面同意？但這個修正條文是寫承諾，民法的規範就是這樣嗎？要不要和前面的條文一致，也改成書面同意，還是要用原來的「承諾」？因為前面都用「書面同意」。 江委員永昌：這個問題不要這樣看待，這一條不是看前面的「非經出租人承諾」，而是要看他是否有反對意見，前面有二句話，一個是「非經出租人承諾」，另外一句是「租賃物為房屋者，除有反對之約定」，後面有寫到反對，所以不能只看「承諾」這個用語，也要看反對的用語。如果反對，相對的用語就是同意，如果要相對於承諾的話，另外一個負面的用語本席就不知道該用什麼了。 主席：所以第三款修正為「承租人非經出租人書面同意」嗎？ 鄭天財Sra kacaw委員：請教法務部，就目前實務面來說，到底是二個月還是幾個月？就是第二款，因為現在你們要這樣規定。如果實務上都是三個月，例如相關的判決等等都是這樣，現在如果要把它限縮為二個月，這個部分恐怕要考量一下，因為這是給承租人更多課責。為什麼定二個月？有沒有實務上的相關例子？以一般契約來說，例如消費者保護方面，有沒有相關規定或可以參考的例子？民法第四百四十條嗎？ 主席：好，有沒有問題？ 尤委員美女：剛才第三款的「非經出租人書面同意」，本席認為「非」應該改成「未」，因為如果寫「非經」的話，一定是非經什麼，不得怎麼樣，但這裡是指要經過同意，所以應該是「未經出租人書面同意」。 主席：好，謝謝，這裡應該改為「未經」二字，請問各位，有無意見？如果各位沒有意見，內政部請同仁再宣讀一遍最後確認的文字。 何科長圳達：針對第六條之五建議修正為：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告而仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者：於終止前十五日。 二、依前項第四款規定終止者：於終止前前三個月。」。 主席：請問本條第一項的冒號「：」要改成逗號「，」嗎？ 鄭天財Sra kacaw委員：哪個機關可以說明一下，這裡所謂的重新建築，其他法律有沒有這樣的用語？土地法嗎？可以透過那邊解釋嗎？還是本來就有解釋？ 主席：好，謝謝。如果沒有意見，這一條就確認，第六條之五修正為第六條之四。處理第六條之六。請提案委員說明。 吳委員玉琴：這是相對剛才的條文，剛才是出租人得提前終止租賃契約，這一條是承租人難以繼續居住，所以他也可以提前終止租賃契約。我們有明定六款，第一款是如果他人有侵害到承租人或同居人的安全、健康，第二個是因為工作調職、解職、解雇，或因為疾病、意外產生長期療養之需求，所以沒辦法繼續住這個房子。 第三個是在承租關係存續中，出租人沒有適當維護應該修繕的部分，讓承租人難以繼續居住，所以可以提前解約。第四款、第五款、第六款其實是參照民法第四百三十五條、第四百三十六條和第四百五十二條的規定所制定的規範，以上是我們提出這一條條文的意旨。 江委員永昌：其實在我們的修正動議當中有說到幾項，內政部的對案有五個層面，你們可能也有參考日本的規定，包括工作調職、解職、長期療養等問題，或者應該盡修繕義務讓它適合居住。當然，你們也提到提前終止租賃契約的權利不能濫用，應該要提出相關證明，但是卻刪掉承租人可能會受到的暴力、侵害、干擾、妨害，你們把這個部分拿掉了。本席想聽一下這方面的意見，因為這本來是我們提修正動議希望保護的地方，不知道你們為什麼要拿掉。 主席：請內政部回應。 花次長敬群：第一款的內涵在認定上確實有它的困難之處，除非真的有家暴，或是有明確證據，例如有些可能是自己有疑心病或是其他問題，這樣反而會造成奇怪的狀態。這個部分在認定上確實有困難，而且這樣反而可能會造成一些刻意的行為，例如為了提前解約而去做一些比較不恰當的作為，因為現階段還沒有辦法在實務上做合理的操作，所以我們建議把它拿掉。 主席：以原始文字來說，本席同意內政部的說法，執行上的確有困難。江委員還有意見嗎？ 江委員永昌：還是要面對這個問題啦！因為實際狀況就是這樣，新聞媒體也有報導，這個問題相當嚴重。大家關心租賃的健全、租賃的安全，如果從過去的事件來看，不是出租人在這方面受到侵害，不然就是承租人權益受損，所以社會大眾一直有疑慮，為什麼政府不能提出一些對策協助、幫忙？所以我們才會提出這樣的規定。如果出現一方較弱勢，或是資訊不對等的狀況時，在這件事情上就會變成被欺負的一方，這個人不一定是房客，也不一定是房東，你們打算怎麼處理方才本席指出來的問題？ 吳委員玉琴：主席，本席想補充一下，其實第一款是參考美國房東及房客統一法的內容，承租人和同居人如果受到家庭暴力、約會暴力、跟蹤或性侵害，雖然這不是租賃的問題，可是因為他們居住在這裡，而且已經被跟蹤，所以也會影響到他的人身安全，是因為這些不得已的事由需要提前終止契約，因為這關係到人身安全。 剛才你們也提到，這樣會比較難認定，可是現在有沒有其他的處理機制？例如美國已經採取這樣的方式，但是臺灣社會遇到類似約會追蹤或是家暴的時候，有的人會到住處站崗，如果發生類似這樣的情況，而且也向警察報案了，可不可以做為提前解約的條件？ 花次長敬群：實務上對於各種危害的防制，不管是從警方的治安系統，或是社會福利的系統，當然都有救援機制。我們現在擔憂的是什麼？就是要不要賠違約金的問題，對不對？如果給予他這個權利，他就可以不用付違約金，因為他繼續待在那邊可能會遇到危險、侵害，我覺得這樣的動作好像有點太大了。 我們制定這樣的規定之後，可能反而會造成一個問題，就是給想要違約的人一個便利的方式，這就關係到我們在權衡這件事情時，如何應用法律的問題。所以我們建議還是回歸現在的機制，例如尋求警察的保護，或是從社福的保護處理，不要給予這樣的條件，只因為這樣就可以不用支付違約金，這部分請委員再想想看。 尤委員美女：吳委員他們這一條提案，其實是因應現在社會上的家庭暴力問題，或是被跟蹤、被騷擾，導致他沒有辦法在原來租的地方繼續住下去，如果要提前解約，可能又要被扣違約金。本席認為應該把條件規定的明確一點，例如要經過報案等程序，或是有警察證明等等，本席覺得這一塊不能只要求由當事人自行解決，其實這也是一個比較周延的立法。 另外，第二款原來是指因為工作調職或是解雇，所以必須解約的情況，這個部分是不是也可以考量一下？他原來租的房子可能租金很貴，但是因為被解聘付不起租金，這時候他可能就必須離開，所以要提前解約，可是又必須繳高額違約金。本席是覺得，因為現在的社會並不是那麼安全，可能會有各種變動，所以我們也可以制定一個其他的概括條款，其他不可歸責於承租人之事由，所以他必須離開的話，可以用概括條款來處理，這也是一個方式。 吳委員玉琴：本席再補充一下，第一款有關人身安全的部分，剛才內政部是擔心這樣會不會變成承租人不用被扣押金的理由，本席覺得人身安全應該是無價的，所以可不可以比照第二款的寫法，就是必須提出明確事證或是警方證明之類的，也就是說還是要提出事證。原來第一款的文字是寫因為疾病、意外產生長照需求，這裡也提到要提出明確事證，所以這部分也是一樣，因為第一項關係到人身安全，例如拿到保護令，或是因為被跟蹤而向警察報案，這些都是具體的事證。 花次長敬群：其實，這個條文的訂定，反過來說是對房東的另外一種課責，今天因為房客怎麼了，所以房東就會被違約，而且這個違約還不能要求賠償。其實我們是在思考這個部分要怎麼平衡，也就是說，房客因為某些事情的危害，到底是房東該擔負這個責任？還是社會應該用其他管道負擔這個成本？所以我們對這個部分會比較小心處理。 因為反過來說，當房東租房子給房客的時候，也要祈求不要倒楣遇到一個被跟蹤的人，因為這樣可能就會遭受違約損失。當然，這部分關係到分寸的拿捏，請各位委員再多討論一下到底要不要這麼做，如果被跟蹤，只要有去警察局報案就好？還是要取得保護令，或者怎麼樣，我覺得這部分還是要謹慎處理比較好。 主席：各位還有沒有意見？還要不要再做修正？ 陳副司長大偉：有關這一條的第一項，就是對案提出來的第一項，它是提到承租人得提前終止租賃契約，下面有幾款，第五款是「承租人死亡，繼承人主張終止租賃契約」，基本上承租人如果死亡的話，他是沒辦法終止契約的，所以我們建議把第五款另列一項，承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。為了配合這個修定，最後一項就改為承租人或其繼承人依前項各款規定等等，以這樣的方式調配文字，以上報告。 主席：好，謝謝陳副司長的建議。文字的部分請你們修改一下，好不好？等一下請同仁宣讀、確認。第一款的部分，兩位委員是否堅持？ 尤委員美女：如果不按照吳委員的提案條文，我們要不要加概括條款，增列不可歸責於承租人的事由？因為不管怎麼樣，就資歷來說，原則上出租人的資歷應該比承租人強，所以在這種不可歸責於他的狀況下，因為這也不是他自己願意的，但是遇到狀況，不得已要做這樣的決定，這個部分是不是能給予例外處理？因為他也要提前一個月通知，只是不用再被罰。如果那是一個好房子，其實出租人不見得就會受到損失，對不對？這個部分是不是能夠稍微Balance一下？ 主席：要不要制定一個概括條款？內政部有沒有意見？ 花次長敬群：到時候要怎麼認定？可能又變成到法院訴訟。 尤委員美女：如果承租人有這種情況，其實一般出租人也不希望萬一哪天房子被燒掉或怎麼樣，對不對？如果有這樣的條款，至少能夠讓承租人安心離開，不會因為顧忌違約金的問題，所以只能繼續忍受，或是一直被騷擾等等，或是有不可測的狀況發生。 如果房東也有這樣的憐憫心，其實不會發生問題，因為房東也會希望房客趕快搬走，如果他覺得這根本就是假的，是房客故意這樣做，那他們一定是到法院解決，對不對？那部分就用訴訟來解決，其實通常還有一個調解的機制，可能在調解的階段就可以解決，否則的話，如果沒有這樣的規定，到時候房客也可以一走了之，結果也是一樣要到法院處理。 吳委員玉琴：內政部是不是可以參考我們第一款的文字，加上相關的明確事證做為補充，因為人身安全的問題真的應該好好考量。另外，關於第六條之四，剛才我們在談出租人提前終止租賃契約要不要賠償的問題，剛才是說不用，所以文字上是不是可以明確化？就是在第一項的冒號之前加上「，承租人不得要求任何賠償」。至於我們現在正在討論的第六條之五，就修改為「承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：」。 主席：這是程序上的問題，你又回到第六條之四了。 吳委員玉琴：對，因為這是相同的概念。 主席：等一下第六條之四的文字再確認一下。第六條之六修正為第六條之五，文字要再修正。委員還有意見嗎？ 江委員永昌：本席不是故意要回到前條，以你們的修正動議來說，就是第六條之五和第六條之六，本來本席是在想，因為剛才次長說實在有很多困難之處，例如查證、確認等等，所以我們接受這樣的理由。但是回過頭看剛才兩位委員提出的問題，如果要在文字上加上妨害、侵害、受害等規定的話，這樣還真的得回頭看第六條之五。 因為承租人或同居人對房東的妨害、侵害，不列為出租人能夠終止契約的條件，我們的修正動議是有這樣的規定，你們的對案第六條之五並沒有，你們把它拿掉。如果第六條之五拿掉這樣的規定，但是第六條之六卻有這樣的規定，這樣就會變成房東和房客、出租人和承租人之間的關係不對等，所以如果要做這樣的規定，那麼兩者都要有，如果不要的話，應該要放在哪裡處理？這是本席的意見，以上。 主席：好，謝謝。各位還有沒有意見？如果沒有意見，本席就要開始處理了。第六條之四的文字再整理一下，現在討論的第六條之六，修正後變成第六條之五，請內政部參照法務部的意見，以及剛才幾位委員的意見修正文字，等一下再做確認，好不好？第六條之四、第六條之五的文字先修正，等一下確認。現在先進行第六條之七。 尤委員美女：如果第六條之四要修正的話，是不是也可以一併處理剛才次長提到的，出租人為重新建築而必要收回的函釋，在立法理由中寫明也可以，讓它能夠稍微明確一點。 主席：好，在立法理由說明好了。 尤委員美女：下一次討論的時候，是否也能一併提出？ 主席：你是說文字嗎？文字修正之後，等一下就會處理，不會等下一次會議。 尤委員美女：本席是說在立法理由當中需要說明的部分。 主席：好，謝謝。第六條之四和第六條之五的文字，請你們趕快整理、修正，本席希望今天下午的會議進行到5時30分就好，因為今天不可能完成審查，我們另擇期再審。 現在處理第六條之七。這一條修正為第六條之六，請提案委員說明。 江委員永昌：為避免租賃契約屆期或是終止，承租人先搬離租屋處不願意配合交還，因為實務上常常發生房東、房客點交時有問題，這部分會產生爭議，所以我們針對這部分提出修正動議，承租人在租賃住宅內的遺留物，看是由出租人用催告的程序通知，或是承租人該怎麼取回，針對這部分做一個規範，保障租賃關係，以上。 主席：好，謝謝，請內政部回應。 花次長敬群：原則上我們尊重這個條文，只在文字的部分做了一個很小的修正，針對第六條之七提了一個對案。 主席：請同仁宣讀第六條之七的對案。 何科長圳達：針對第六條之七，內政部建議文字修正為：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方訂定期限催告仍不會同者，視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」 主席：請問各位，對第六條之七照方才宣讀文字修正通過有無異議？ 鄭天財Sra Kacaw委員：期限方面有沒有相關的實務？好比第一項是「訂定期限催告」，第二項則是「定相當期限催告」，文字並不一樣，後者是不是時間上比較長一點？ 主席：現在實務上期間是多久？文字要不要統一？請王司長說明一下。 王司長靚琇：這部分還是要回到雙方簽定的契約，因此，所謂訂「相當期限」，應該是在契約裡面規範應約定事項時，就會事先訂定；至於限期會是多久？這要看雙方合意。 鄭天財Sra Kacaw委員：那文字要不要…… 主席：文字要不要統一？何科長剛才宣讀的文字好像跟書面文字不太一樣，所以現在請何科長再宣讀一次。 何科長圳達：第六條之七文字修正為：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方訂定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。 前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」謝謝。 尤委員美女：第一項跟第二項可以同樣寫成「定相當期限」。 主席：有，加了啊！ 尤委員美女：第一項不要寫成「訂定」，單單一個「定」字就好了。 主席：好，第一項「經他方訂定」的「訂」字刪除。如果各位沒有意見，第六條之七照以上文字修正通過，並將條次改列為第六條之六。 現在處理第八條，請內政部說明一下。 王司長靚琇：由於目前整個租賃制度還有相當大的改善空間，所以我們特別在這條條文當中規定主管機關為了健全住宅租賃關係，可以建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業，甚至研究租賃制度並提供住宅租賃糾紛處理及諮詢，而為了達到這樣的目的，我們可以輔導或獎勵其他機關（構）及住宅租賃相關團體來辦理這些事務，但有關輔導或獎勵的對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，授權由中央主管機關訂定。 主席：尤委員有提案，要不要說明一下？ 尤委員美女：我的提案主要是針對輔導、獎勵其他機關（構）及住宅租賃之相關團體的部分，因為依照住宅法第四條規定，我們要考量的是經濟及社會條件處於比較不利狀態的族群，好比老人、愛滋病患及榮民等等，這些人不見得可以分配到社會住宅，如果分配不到，他們只能去租用私人住宅，可是當他們要承租時，往往會遇到困難，即便由崔媽媽帶著他們去面見房東，但人家一聽是老年人，通常都不願出租，所以在此情形下，就需要有仲介團體，譬如由政府租下來，改裝之後交給民間團體來經營管理；當然，這些民間團體並非是以租賃來做為主要業務，像伊甸基金會、勵馨基金會或是芒草心慈善協會，其中芒草心主要就是幫助遊民，而勵馨基金會則是幫助老人，他們其實是有能力來經營管理的，而且可以讓經濟或社會弱勢的族群能夠有房子住，所以我們特別在條文中加入「及以住宅法第四條第二項規定的經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體」，我們希望把這部分拉進來，因為這些團體不見得是住宅租賃的相關團體。 另外，有關第二項「由中央主管機關定之」的部分，我們建議加入「以住宅法第四條第二項規定的經濟或社會弱勢者為服務對象之相關團體，應優先予以輔導或獎勵。」因為他們與包租或包管的團體是不一樣的，包租共管的機構還是以營利為主，而我說的這些NGO主要是以照顧經濟或社會的弱勢者為主，所以這一塊，政府應該優先給予輔導及獎勵。 主席：對於尤委員的提案條文，內政部有沒有回應？ 花次長敬群：其實尤委員的提案條文比較像是住宅法的內涵，不像租賃專法的內涵，因為它是另外一種形式的社會住宅，而我們在住宅法裡面的條文，並沒有排除這些事務的操作，同時也有相關的獎勵及輔導辦法，所以是否請求委員不要把這部分放在這個法案裡面？我想這個法案還是單純的回歸到租賃供需雙方及租賃市場的相關活動，這樣比較恰當。 尤委員美女：即使是要回歸租賃供需雙方，我們這裡還是要去解決弱勢族群找不到房子住的問題啊！若說這些弱勢者可以租用社會住宅，但以社會住宅來看，8年興建20萬戶根本不夠，因為現在有需求者高達285萬人，所以社會住宅的供應可謂杯水車薪，事實上還是有一部分人分配不到，而必須租用民間住宅啊！ 花次長敬群：其實根據第九條，我們會輔導及協助相關的NGO團體來做這部分，所以第九條已經有這方面的規定了。 尤委員美女：雖然第九條有規定要保障這些人的權利，並且輔導以出租人或承租人為會員基礎的非營利團體，但是像勵馨或伊甸基金會，都有自己的業務，並非以出租人或承租人為會員基礎的非營利團體，只是說當這些弱勢者租不到房子或是遇到什麼樣的困難，會去找關心他們的團體，例如芒草心就是以遊民權益為主的團體，但這些遊民並非其所屬所謂出租人或承租人的當然會員，所以它的服務範圍並不是以這些人做為基礎，亦即它並不是一個承租或出租共管的團體，在此情形下，它是會被漏掉的。 花次長敬群：其實對於這個法案的操作方式，我們是希望由一個專業的NGO來為所有的個別房客提供服務，而且它是純粹著眼於租屋部分的房客需求，所以不論是勵馨或芒草心的會員，都可以請求這個純粹為房客服務的NGO給予協助，畢竟這些人都是弱勢、都是租屋需求者，如果還要我們提供多種各式各樣的團體，這樣補助或協助的資源就會分散到很多團體裡面，反倒無法讓它去做有規模、有效率的服務操作。也就是說，我們希望集中資源建立一個比較專業且可以全面服務房客或房東獨立出來的小房客或小房東的團體，因此，懇請委員支持我們的想法。 尤委員美女：我們當然希望有這樣的專業團體，但這些專業團體要存活下去，還是必須要有利潤啊！試想如果今天我是一個代租代管的專業團體，我會優先替誰服務？是會優先為那種沒有問題，只要在網路上一PO出訊息就會有人願意把房子租給他的人來服務？還是會優先為那些到處碰壁的弱勢者來服務？當我的100名客戶裡面，有80名是人家一看就覺得沒有問題而願意把房子租給他的人，那麼我會為這些人優先服務？還是會為另外那20名到處被嫌棄的人優先服務？ 花次長敬群：我了解委員的意思，但我要強調的是，如果今天我們補助一個團體，它還要擔負起房東責任的話，那麼它就介入社會住宅的系統，理應回歸住宅法的規範，而不應存在於這個單純著眼在房客需求的系統當中，畢竟這只是一個租賃服務的系統，倘若要在裡面去創造另外一種形式的社會住宅，那是不恰當的。 趙委員天麟：我要做會議詢問，因為剛才主席裁示今天會議到5點半結束，可是第六條之五及第六條之六的文字已經整理出來了，所以既然第八條尚無共識，本席建議保留。 主席：好，第八條保留。 現在回頭處理第六條之五，請何科長宣讀內政部建議條文。 何科長圳達：第六條之五文字修正為：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告而仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前十五日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」。 主席：請問各位，對第六條之五照方才宣讀文字修正通過有無異議？ 尤委員美女：第一項第二款的「經催告而仍拒繳」的「而」字可以刪除。 主席：好，這個「而」字刪除。 陳副司長大偉：請主席再確認一下建議條文修正之後的條次，像第六條之五是不是要改列第六條之四？ 主席：有關條次部分，我們最後再來一起調整，謝謝提醒。 現在回頭處理第六條之六，請何科長宣讀內政部建議條文。 何科長圳達：第六條之六文字修正為：「租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要，並可提出明確事證。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人或其繼承人依前項各款提前終止租賃契約者，應於提前終止前一個月，檢附相關事證，以書面通知出租人。」第三項另有修正文字如下：「承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前一個月，檢附相關事證，以書面通知出租人。」謝謝。 主席：這樣修正清不清楚？第六條之六再繼續整理一下。 王司長靚琇：第六條之六第一項第一款最後一句話是：「並可提出明確事證，」但觀諸最後一項已有「檢附相關事證，以書面通知出租人。」所以第一項第一款的「並可提出明確事證」應予刪除。 主席：好，請一併把這樣的修正文字整理出來。 尤委員美女：本條第一項最後一句是「且出租人不得要求任何賠償」，本席認為可以修正為：「且出租人不得要求扣抵租金」或「且出租人不得要求扣抵違約金」，請問賠償跟違約金是不是一樣？ 主席：是否可以修正為：「且出租人不得要求任何賠償或扣抵押金」？因為押金本來就不可以扣抵啊！ 尤委員美女：另外，第六條之六是規定應於提前終止前一個月，以書面通知出租人，而第六條之五是規定於終止前十五日通知，兩者是否要一致規定為一個月前通知？ 主席：性質不一樣嗎？請王司長說明一下。 王司長靚琇：我們認為兩者不太一樣，以第六條之五來講，指的是承租人毀損租賃住宅或附屬設備、遲付租金、自行轉租或有其他依法律規定可以提前終止契約的情形，那麼為了給予懲罰，通知時間當然就比較短；至於第六條之六，承租人若因疾病、意外或不可歸責於承租人的事由而要提前終止租賃契約，那就要給他一個月的時間，以做為和第六條之五的區別。 主席：好，那就不做修正。 尤委員美女：可是像第六條之五第一項第五款的「其他依法律規定得提前終止租賃契約。」這部分不一定是出自承租人的惡意啊！ 主席：依照王司長剛才的解釋，第六條之六及第六條之五是不同情況，所以第六條之六就不做修正。 現在處理第九條，請王司長說明一下。 王司長靚琇：第九條主要是為了保障雙方當事人的權益，所以要由以出租人及承租人為會員基礎的非營利團體來協助出租人及承租人；至於獎勵對象、內容及方式等相關辦法，則由中央主管機關訂定。而林委員麗蟬等提案條文，基本上是在第二項提到，前項非營利團體在業務執行範圍內，應主動了解及詢問當事人有無通譯需求，並視個案需要來選任通譯。這部分我們同意接受。 主席：好，那第九條就照行政院版本再加上林委員麗蟬的修正動議修正通過。 現在處理第十條，請王司長說明一下。 王司長靚琇：第十條主要是為了解決租賃爭議，所以規定出租人或承租人向直轄市、縣市政府不動產糾紛調處委員會申請調處時，可以免繳調處費用。 主席：如果各位沒有意見，第十條就照行政院版本通過。 現在回頭處理第六條之六，請何科長宣讀修正條文。 何科長圳達：第六條之六文字修正為：「租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前一個月，檢附相關事證，以書面通知出租人。」 主席：請問各位，對第六條之六照方才宣讀文字修正通過有無異議？（無）無異議，修正通過。 今天我們就處理到第十條為止，協商結束。 （協商結束） 主席：報告委員會，租賃住宅市場發展條例草案另定期繼續審查。現在散會。 散會（17時28分）